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Energieausweis für Immobilien: Regelungen zum Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Energie ist kostbar, das stellen Immobilienbesitzer und Mieter vor allem dann fest, wenn die Jahresabrechnung für Strom, Gas und Wasser ins Haus flattert.

Deswegen versuchen die meisten Deutschen, Energie zu sparen. Noch vor wenigen Jahrzehnten ging man relativ freigiebig mit den Ressourcen in Deutschland um. Nun hat ein Umdenken eingesetzt, dessen Auswirkungen sich in der Europapolitik bemerkbar machen. Das Thema Energieeffizienz von Gebäuden spielt in der Politik eine ernste Rolle. In Deutschland gibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) die geltenden Rechtsnormen in Sachen Gebäude-Energieverbrauch vor. Fester Bestandteil der EnEV ist der Energieausweis für Immobilien. Dieser ist für jede Immobilie Pflicht, die verkauft oder vermietet werden soll.

Zwei verschiedene Energieausweise

Der Grundgedanke hinter der Einführung des Energieausweises ist, mehr Transparenz für Immobilienkäufer und Mieter bezüglich des Energieverbrauchs und der Energieeffizienz zu schaffen. Das Thema Energie sparen ist beim Hauskauf nicht unerheblich.

Es gibt zwei Formen des Energieausweises. Man unterscheidet zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Energieausweis:

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Bedarfsausweis – bauliche Aspekte werden betrachtet

Der Bedarfsausweis gibt den jährlichen Gesamtbedarf eines Gebäudes an. Dieser wird durch ein technisches Gutachten ermittelt. Beurteilt werden dabei primär bauliche Aspekte wie die Heizungsanlage, die Dämmung der Immobilie und die Qualität der Fenster und Außentüren. Die Zahlen des bedarfsbasierten Energieausweises sind theoretisch und entsprechen nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Energieverbrauch. Der tatsächliche Energieverbrauch ist immer auch abhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Bei korrekter Berechnung gibt der Bedarfsausweis jedoch eindeutigere Aussagen zur Energieeffizienz des Gebäudes an als der Verbrauchsausweis. Allerdings ist der Bedarfsausweis vergleichsweise teuer. Aufgrund des Aufwandes (Gutachter etc.) kann er mehrere hundert Euro kosten.

Verbrauchsausweis – bezieht sich auf bisherigen Verbrauch

Der verbrauchsbasierte Energieausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchswerten der vergangenen drei Jahre. Er wird auf Basis der Heizkostenabrechnung erstellt. Für die Angaben des Ausweises sind also die Heizgewohnheiten der Bewohner ausschlaggebend. Wenn der vorherige Bewohner beispielsweise berufsbedingt seltener zuhause war und dementsprechend weniger geheizt hat als der neue Bewohner, muss der neue Bewohner mit einem höheren Energieverbrauch rechnen, als der Verbrauchsausweis vermuten lässt. Allerdings ist der verbrauchsorientierte Energieausweis mit Ausstellungskosten von unter 100 Euro relativ günstig.

Welcher Energieausweis ist der Richtige?

Wer bis 1. Oktober 2008 einen Energieausweis anfertigen ließ, konnte sich nach Belieben für einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis entscheiden. Seit Oktober 2008 spielt das Baujahr der Immobilie eine Rolle für die Art des Energieausweises. Für Immobilien, die ab 1978 gebaut wurden, oder für Häuser mit fünf Wohneinheiten und mehr kann sowohl ein Bedarfs- als auch ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Hier gibt es nach wie vor Wahlfreiheit. Immobilien, die vor 1978 errichtet wurden und bis zu vier Wohneinheiten haben, benötigen einen bedarfsorientierten Energieausweis. Außerdem ist der Bedarfsausweis seit 2008 für alle Neubauten vorgeschrieben. Weitere Informationen sowie eine übersichtliche Zusammenfassung über den Energieausweis für Immobilien gibt es im Ratgeber von Immowelt.

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© Rainer Sturm / pixelio.de

Pflicht zum Bedarfsausweis auch bei Altbauten

Generell ist der Bedarfsausweis immer möglich und er ist auch stets die bessere Wahl. Es gibt jedoch Fälle in denen NUR der Bedarfsausweis möglich ist, nämlich dann, wenn dass Gebäude vor 1977 gebaut wurde, weniger als 5 Wohneinheiten besitzt und nicht in der Zwischenzeit so saniert wurde, dass es die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung vom 01.11 1977 erfüllt.

Es muss ein Bedarfsausweis sein, wenn das Gebäude:
Vor 1978 gebaut wurde
weniger als 5 Wohneinheiten besitzen
nicht auf Standard der Wärmeschutzverordnung von 1978 saniert wurde

Einen unterstützenden Check, welchen Energieausweis man benötigt können Sie zudem hier finden.

Grundsätzlich gilt:

Der Energieausweis ist zehn Jahre lang gültig. Nach Ablauf der Gültigkeit muss ein neuer ausgestellt werden. Sobald der Besitzer jedoch energetische Änderungen an der Immobilie vornimmt, muss er einen neuen Ausweis ausstellen lassen – unabhängig davon, ob die 10-Jahrs-Frist bereits verstrichen ist oder nicht.

Eigentümer, die ihre eigene Immobilie selbst bewohnen und diese nicht verkaufen oder vermieten möchten, benötigen keinen Energieausweis. Außerdem Fallen Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmeter aus der Ausweispflicht, genauso wie denkmalgeschützte Gebäude.

Wer keinen Energieausweis für seine Ausweispflichtige Immobilie vorlegen kann und eine Immobilien-Anzeige in einem kommerziellen Medium schaltet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann seit 1. Mai 2015 mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Weitere wichtige Energiefaktoren für den Hauskauf sind hier aufgeführt.

Bildverzeichnis:
Titelbild: © Thorben Wengert / pixelio.de

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Stephan Günther

"Für eine erfolgreiche Energie- und Wärmewende ist eine realistische und unabhängige Informationsbereitstellung wichtig. Bei Energieheld ist dies unser tägliches Bestreben."