Dach vermieten für Solar: Nur für große Flächen zu empfehlen?

Vor einigen Jahren war die Dachvermietung noch ein lukratives Geschäft für alle Beteiligten. Wer seine Dachfläche vermieten wollte, musste kein finanzielles Risiko mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage eingehen und konnte trotzdem von regelmäßigen Einnahmen profitieren. Wichtigste Basis hierfür war die enorm hohe Einspeisevergütung.

Zusammen mit der Einspeisevergütung ist jedoch der Markt für Dachvermietungen bis heute stark geschrumpft, weil Kosten und Nutzen bei vielen kleineren Dächern einfach nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Im Jahr 2022 wird die Dachvermietung zwar noch praktiziert, aber nur bei sehr großen Flächen und meist nur, um in den Genuss einer kostenlosen Dachsanierung zu kommen.

Wenn Sie Ihre Dachfläche vermieten möchten, können Sie von verschiedenen Modellen profitieren. Eine Möglichkeit ist, das Dach kostenlos sanieren zu lassen, was aber zu Lasten der Einnahmen geht. Ist das Dach grundsätzlich in Ordnung und tragfähig, dann fallen die Einnahmen aus der Dachvermietung selbstverständlich höher aus.

Mehr als 5 Prozent Gewinnbeteiligung sind allerdings nicht realistisch. Ein anderes Gewinnmodell ist der Direktbezug des auf dem Dach erzeugten Stroms. Durch einen hohen Eigenverbrauch sparen Sie erheblich bei den Stromkosten. Besonders effizient ist dieses Gewinnmodell, wenn Sie z. B. über eine reversible Wärmepumpe verfügen, die im Sommer das Eigenheim gleich einer Klimaanlage kühlt und es im Winter beheizt.

Mit dem Modell, Miete pro Quadratmeter Fläche zu beziehen erzielt man nicht mehr als 450 Euro pro Jahr - vermutlich sogar weniger. Ähnlich sieht es mit Einmalzahlungen aus. Auch hier ist nicht mit mehr als 200 bis 450 Euro pro Jahr zu rechnen was ca. 4.000 bis 9.000 Euro auf einen Zeitraum von 20 Jahren entspricht. Immerhin erhält man das Geld auf einmal zu Beginn der Dachvermietung, sodass der Gewinn durch die Inflation nicht noch weiter geschmälert wird.

Nicht jedes Dach eignet sich für die Vermietung. Wenn Sie in 2022 Ihre Dachfläche vermieten wollen, sollte es die entsprechende Größe haben. Heute werden hauptsächlich Dächer ab 600 Quadratmetern angemietet, weil sich der ganze Aufwand ansonsten nicht lohnt. Besser geeignet sind Dächer ab 1.000 Quadratmetern nutzbarer Dachfläche.

Auch sollte die Dachneigung zwischen 30 und 35 Grad liegen, aber das wird dann im Einzelfall genau geprüft. Besonders bei Einfamilienhäusern brauchen Sie über eine Dachvermietung eigentlich nicht nachzudenken. Die Nachfrage ist äußerst gering und eine eigene Anlage lohnt sich - mit oder ohne den Kredit 270 der KfW - viel eher.

Wie bei jedem Geschäft gibt es auch bei einer Dachvermietung gewisse Vorteile und Nachteile. Wenn Sie Dachfläche vermieten, ist ihr größter Vorteil die Möglichkeit, eine günstige oder sogar kostenlose Dachsanierung durchführen zu lassen. Außerdem müssen Sie kein finanzielles Risiko beim Kauf der Photovoltaik-Anlage eingehen, selbst wenn das Dach noch in Ordnung ist.

Ebenso haben Sie jedoch den Nachteil, die Photovoltaik-Anlage nicht selbst zu besitzen, wenn Sie für Photovoltaik Dachfläche vermieten. Den Strom, den der Dachpächter vermarktet, könnten Sie selbst nutzen oder einspeisen und dabei deutlich höhere Einsparungen bzw. Gewinne erzielen. Auch Sie können dabei einen Kredit der KfW nutzen, um die PV-Anlage und die Dachsanierung in einem Zuge zu bezahlen.

Die Dachvermietung scheint im ersten Moment eine sinnvolle Möglichkeit zu sein, um mit ungenutzten Dachflächen Geld zu verdienen. Tatsächlich rentiert sich die Investition in eine eigene Anlage sehr viel mehr.

Voraussetzung ist ein hoher Eigenverbrauch des mit der Photovoltaik-Anlage erzeugten Stroms. Dieser ist deutlich billiger als gekaufter Strom und auch billiger als direkt bezogener Strom aus einer Photovoltaik-Anlage auf einem vermieteten Dach.

Darüber hinaus ist der Markt für die Dachvermietung in den letzten Jahren gemeinsam mit der Einspeisevergütung erheblich geschrumpft. In vielen Fällen wird es daher problematisch werden, überhaupt einen Investor für das eigene Dach zu finden: Gewinnbringend Dachfläche vermieten von privat - eher schwierig wenn man keine ausreichend große Dachfläche hat.

Damit ist das Geschäftsmodell für Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mehr rentabel. Lediglich bei Scheunen oder gewerblich genutzten Hallen ab 600 Quadratmetern Dachfläche lohnt sich eine Dachflächenvermietung überhaupt noch. Besser sind allerdings 1.000 Quadratmeter Fläche oder mehr.

Das Geschäftsverhältnis zwischen Hauseigentümer und Photovoltaik-Anlagenbetreiber wird durch einen Pachtvertrag festgehalten. Dieser gilt meist für 20 Jahre - über diesen Zeitraum wird die Zahlung der Einspeisevergütung garantiert (bei Großanlagen irrelevant). Verpflichtungen bestehen meist dahingehend, die Fläche verständlicherweise nicht für andere Zwecke zu nutzen oder zu verschatten (z. B. neues Gebäude davor errichten).

Nach Ablauf der anfangs gesetzten Frist wird die Photovoltaik-Anlage wieder demontiert. Gegebenenfalls können Sie diese gegen einen Abschlag auch selbst weiter nutzen. In der folgenden Tabelle finden Sie eine unvollständige Übersicht zu möglichen Pächtern, ihren Vergütungsmodellen, der Pachtlaufzeit sowie der Mindestgröße der zu vermietenden Dachfläche.