Die Altbausanierung - Möglichkeiten, Förderung und Kosten

Die Altbausanierung macht heutzutage mehr als die Hälfte des jährlichen Bauvolumens in Deutschland aus. Viele sind dem Charme alter Immobilien verfallen, haben aber mit hohen Heizkosten und anderen Instandhaltungsmaßnahmen zu kämpfen.
Eine Altbausanierung schafft hier Abhilfe und garantiert hohe energetische Standards im historischen Gewand alter Häuser. Lesen Sie hier mehr über Maßnahmen, Kosten und staatliche Förderung der Altbausanierung.
Allgemeines zur Altbausanierung
Grundsätzlich versteht man unter dem Begriff „Altbausanierung“ im Großen und Ganzen alle Sanierungen, die in Bestandsbauten durchgeführt werden. Folglich werden nur vorhandene Strukturen angepasst und nicht gänzlich neu errichtet.
Viele verbinden mit einer Altbausanierung sicherlich alte Fachwerkhäuser oder bürgerliche Bauten aus der Gründerzeit. Diese sind zwar ein wichtiger, aber nicht der ausschließliche Bestandteil aller Sanierungen in Deutschland. Selbst Häuser aus den 1970er-Jahren sind schon nicht mehr das, was man als „modern“ bezeichnen würde, und auch der energetische Standard lässt hier häufig zu wünschen übrig.
Verschiedene Maßnahmen der Altbausanierung

Eine Altbausanierung lässt sich in zwei Bereiche unterteilen, von denen der technische Teil, die energetische Sanierung, der wichtigste ist. Die Optik spielt bei der ganzen Angelegenheit natürlich eine wichtige Rolle, kann aber stets im Zuge energetischer Maßnahmen angepasst werden.
Investiert man nur in die Erscheinung eines Altbaus, sind hohe finanzielle Verluste vorprogrammiert. Stattdessen sollten technische Maßnahmen wie eine Dämmung mit einem ansprechenden Aussehen kombiniert werden. Die „Technik“ verschwindet dabei meist im Hintergrund und wird von der gewünschten Optik überdeckt.
Auf diese Weise haben sich die Kosten der gesamten Sanierung in der Regel nach 5 bis 10 Jahren amortisiert. Achtet man bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann ist mit keinerlei Amortisation bei den Investitionskosten zu rechnen.
Altbau energetisch sanieren
Im Rahmen der energetischen Altbausanierung bieten sich verschiedene Maßnahmen an. Das Dach, die Fassade und die Fenster bieten die höchsten Einsparpotenziale, aber auch eine moderne Heizung kann wahre Wunder bei der Heizkostenabrechnung bewirken.
Energetische Sanierung | Erläuterung |
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Dachdämmung | Bei einer Dachdämmung kann der Dämmstoff an verschiedenen Punkten angebracht werden. Die effizienteste Methode ist die Aufsparrendämmung, die aber nur bei einer ohnehin notwendigen Dacheindeckung sinnvoll ist. Alternativ kann auch unter dem Dach, zwischen und unter den Sparren gedämmt werden. |
Dämmung der obersten Geschossdecke | Bleibt das Dachgeschoss nach einer Altbausanierung unbewohnt, dann empfiehlt sich eine günstige Dämmung der obersten Geschossdecke |
Fassadendämmung | Besonders bei großen Gebäuden bietet die Fassade das größte Einsparpotenzial nach einer Altbausanierung. Zweischalige Mauerwerke können mit einer besonders günstigen Einblasdämmung versehen werden. Ist dies nicht möglich, dann stellen Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder hinterlüftete Vorhangfassaden sinnvolle Alternativen dar. |
Kellerdämmung | Im Regelfall wird bei einer Altbausanierung nur die Kellerdecke von unten gedämmt, damit die Kälte des Erdreichs nicht mehr durch den Keller in das Haus wandert. |
Neue Fenster | Moderne Fenster besitzen eine Dreifachverglasung und sparen damit einen bemerkenswerten Teil der Heizkosten ein. Diese Art Fenster kann aber nur installiert werden, wenn die Fassade zuvor gedämmt wurde, da andernfalls Schimmelgefahr besteht. |
Neue Heizung | Eine neue Heizung arbeitet stets effizienter als alte Geräte, die schon 15 oder noch mehr Jahre im Einsatz sind. Steigt man bei einer Altbausanierung von Öl auf Gas oder Pellets um, dann sind noch größere Einsparungen bei den Heizkosten möglich. |
Altbau kosmetisch sanieren
Für eine kosmetische Sanierung eröffnen sich schier endlose Möglichkeiten. Der Markt bietet solch eine Designvielfalt, dass der Fantasie praktisch keine Grenzen gesetzt sind. Besonders bei der Fassadenverkleidung können Sie sich designerisch austoben.
Kosmetische Sanierung | Erläuterung |
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Fassade | Die Fassade bietet wohl die größten und sichtbarsten Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Altbausanierung. Im Zuge einer Fassadendämmung können Sie statt auf Putz auch auf eine ansprechende Fassadenverkleidung setzen. |
Fenster und Türen | Fenster und Türen sind in verschiedensten Ausführungen und Materialien erhältlich. Hierbei ist die Energieeffizienz nicht von der Optik abhängig. Sie können also Ihre Heizkosten auch mit Fenstern und Türen in Wunschoptik senken. |
Dach | Beim Dach können Sie auch zwischen verschiedensten Materialien und Farben wählen. Die Dämmung wird stets unter der Dacheindeckung angebracht, sodass die Heizkosten unabhängig vom "Dach-Design" gesenkt werden können. |
Trockenbau bei einer Altbausanierung
Wer im Inneren eines Gebäudes für wenig Geld einige kosmetische Veränderungen vornehmen möchte, der sollte zu Trockenbau-Maßnahmen greifen. Neben Trockenbau-Wänden und abgehängten Decken sind besonders die sogenannten Spanndecken immer mehr im Kommen. Für den Einbau einer Spanndecke werden lediglich einige Leisten in die alte Decke geschraubt, die sich dann wiederum mit einer sehr stabilen Kunststofffolie bespannen lassen.
Kosten einer Altbausanierung
Wir haben für Sie die üblichen Kosten bei der Altbausanierung zusammengestellt. Grundsätzlich gilt, dass teurere Maßnahmen häufig auch höhere Einsparungen bei den Heizkosten ermöglichen. Dabei gehen wir von 140 Quadratmetern Wohnfläche aus (80 Quadratmeter Grundfläche). Das Dach hat eine Größe von 100 Quadratmetern und die Fassade eine von 130 Quadratmetern. Alle Preise verstehen sich inklusive Material, Einbau und Mehrwertsteuer.
Sanierung | Kosten pro m² / Stück | Kosten für ein Einfamilienhaus |
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Aufsparrendämmung (mit Eindeckung) | 250 € pro m² | ab 25.000 € |
Zwischensparrendämmung | 50 € pro m² | ab 6.000 € |
Geschossdeckendämmung | 20 - 70 € pro m² | 1.600 - 5.600 € |
Fassadendämmung (Einblasen) | 30 - 45 € pro m² | 3.900 - 5.850 € |
Fassadendämmung (WDVS) | 150 € pro m² | ab 19.500 € |
Fassadendämmung (Isolierklinker) | 230 € pro m² | ab 29.900 € |
Fassadendämmung (Vorhangfassade) | 250 € pro m² | ab 32.500 € |
Kellerdeckendämmung (Einblasen) | 20 - 30 € pro m² | 1.600 - 2.400 € |
Neue Fenster (Dreifachverglasung) | 600 € pro Stück | ab 7.200 € |
Neue Brennwertheizung (Gas) | 7.500 - 12.500 € pro Stück | 7.500 - 12.500 € |
Förderung der Altbausanierung
Die Förderung für energetische Sanierungen ist von der Bundesregierung in den letzten Jahren mehrfach novelliert worden. Dabei wurde die Förderung sowohl strukturell als auch hinsichtlich der Förderbeträge deutlich überarbeitet. Sie erhalten aber nach wie vor für nahezu jede energetische Maßnahme auch eine Förderung.
Die KfW hatte sich zu Jahresbeginn 2020 aus der Heizungsförderung nahezu komplett zurückgezogen und nun auch die Zuschuss-Förderung für Einzelmaßnahmen Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) abgegeben. Auch der zinsgünstige Förderkredit (KfW 262) für Einzelmaßnahmen wurde mit der BEG Novelle vom 28.07.2022 eingestellt.
Zuschüsse für Dämmungen an Dach, Fassade, Keller und Geschossdecken sowie für Fenster, Türen und alle zur Durchführung der Maßnahmen nötigen Nebenkosten werden seit 2021 über die „Bundesförderung für effiziente Gebäude” (BEG) des BAFA geleistet. Das gilt auch für verschiedene Heizungen, für die Sie eine Förderung von bis zu 40 Prozent bekommen können.
Programm | Sanierung | Förderung |
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KfW 461 (Effizienzhaus-Sanierung) | Altbau-Sanierung zum KfW-Effizienzhausstandard | Wurde mit der BEG Novelle vom 28.07.2022 eingestellt |
KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung) | Altbau-Sanierung zum KfW-Effizienzhausstandard | Kredit bis zu 150.000 €, Förderung (inkl. Tilgungszuschuss) bis zu 60 %, max. 90.000 € |
KfW 262 (Einzelmaßnahme) | Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster | Wurde mit der BEG Novelle vom 28.07.2022 eingestellt |
BAFA BEG EM (Einzelmaßnahme) | Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster | Zuschuss von 15 % der förderfähigen Kosten von höchstens 60.000 €, also max. 9.000 €; 20 % (12.000 €) möglich mit individuellem Sanierungsfahrplan (ISFP) |
BAFA BEG EM (Einzelmaßnahme) | Neue Heizung auf Basis erneuerbarer Energien (Luft-Wasser-Wärmepumpe, Wasser-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser-Wärmepumpe, Holzheizungen) | Zuschuss von 25 - 40 % der förderfähigen Kosten |
BAFA BEG EM (Einzelmaßnahme) | Neue Solarthermie | Zuschuss von 25 % der förderfähigen Kosten |
Die richtige Reihenfolge der einzelnen Maßnahmen beachten
Wenn Sie nun eine Altbausanierung für Ihr Eigenheim in Angriff nehmen möchten, dann muss unbedingt die richtige Reihenfolge bei den einzelnen Maßnahmen bedacht werden. Wenn nur eine energetische Sanierung notwendig ist, dann sollte mit der Dämmung begonnen werden und erst danach die Heizung getauscht werden. Verfährt man genau umgekehrt, dann ist die neue Heizung deutlich überdimensioniert und ermöglicht kaum Einsparungen bei den Energiekosten.
Falls deutliche Mängel in der Bausubstanz oder Technik vorliegen, sollte die Ausbesserung dieser in jedem Fall Priorität über energetischen Sanierungen haben. Beispielsweise enthalten immer noch viele Wände in Altbauten Asbest, welches nachgewiesenermaßen stark gesundheitsgefährdend ist und entsprechend entfernt werden sollte.
Altbausanierung nach Gebäudeart

Eine Altbausanierung lässt sich in verschiedenen Gebäuden durchführen. Die Eigenheiten der jeweiligen Häuser machen jedoch unterschiedliche Arten der Sanierung notwendig.
Ein Beispiel wäre der Heizungstausch in einem Mehrfamilienhaus, der nicht auf dieselbe Weise in einem Einfamilienhaus durchgeführt werden könnte, da hier meist gänzlich unterschiedliche Anlagen zum Einsatz kommen.
Auch die Dämmung der Fassade empfiehlt sich nicht für alle Immobilien. Die Altbausanierung sollte also im Vorfeld gut geplant und auf das Eigenheim abgestimmt werden. Neue Fenster und die Dämmung der obersten Geschossdecke sind aber grundsätzlich bei jeder Gebäudeart empfehlenswert.
Altbau-Einfamilienhaus sanieren
Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus sanieren möchten, dann ist im Verhältnis zu anderen Gebäudearten grundsätzlich mit einem höheren Quadratmeterpreis für verschiedene Arbeiten zu rechnen, weil häufig Anpassungen an Fenster und andere Hindernisse gemacht werden müssen. Trotzdem lässt sich schon mit geringen Mitteln eine Menge erreichen.
Speziell die Dämmung der obersten Geschossdecke (Dachgeschoss) und der Einbau einer modernen Brennwertheizung senken die Heizkosten nach einer Altbausanierung schon enorm. Als größeres Projekt kann eine Fassadendämmung durchgeführt werden, die besonders mit dem Einblasverfahren sehr günstig ist.
Altbau-Reihenhaus sanieren
Grundsätzlich gilt hier Gleiches wie bei der Altbausanierung im Einfamilienhaus, aber mit geringeren Kosten. Speziell Reihenmittelhäuser sind nicht zwingend auf eine Fassadendämmung angewiesen, wobei die oberste Geschossdecke aber in jedem Fall ausreichend gedämmt sein sollte. Auch eine neue Heizung kann die Heizkosten in einem Reihenhaus deutlich senken.
Altbau-Mehrfamilienhaus sanieren
Ein Mehrfamilienhaus bietet aufgrund des hohen Energieverbrauchs auch große Einsparpotenziale. Neben einer Geschossdeckendämmung lohnen sich beispielsweise auch eine Fassadendämmung mit WDVS und der Einbau eines sogenannten Blockheizkraftwerkes (BHKW).
Altbau-Fachwerk sanieren

Fachwerk zu modernisieren ist schon eine der größeren Herausforderungen bei der Altbausanierung. Da es sich bei einem alten Fachwerkhaus um ein empfindliches Gefüge verschiedenster Bausubstanzen handelt, darf nicht einfach pauschal eine Dämmung an der Fassade angebracht werden.
Dach und oberste Geschossdecke bieten hier schon sinnvollere Ansatzpunkte für eine Dämmung. Man sollte aber grundsätzlich den höheren Energieverbrauch einer solchen Immobilie akzeptieren und bei der Altbausanierung eher auf kosteneffiziente Holzheizungen setzen, um die Heizkosten gering zu halten.
Die beste und einfachste Lösung ist meist eine Pelletheizung, die in Verbindung mit einer Solarthermie-Anlage selbst bei hohem Wärmebedarf nur sehr geringe Heizkosten verursacht. Ist genügend Platz vorhanden, kann beispielsweise auf einem alten Bauernhof auch eine Hackschnitzelheizung installiert werden.
Altbau unter Denkmalschutz sanieren
Bei einer Altbausanierung kann nur dringend empfohlen werden, sich vorab über einen möglichen Denkmalschutz zu informieren. Bewohnen Sie ein sehr altes Haus, dann ist es wahrscheinlich, dass bei der Sanierung von Fenstern und der Fassade hinsichtlich der Optik auf die Einhaltung gewisser Richtlinien geachtet werden muss. Entweder können Sie dann auf moderne Bauteile zurückgreifen, traditionelle Werkstoffe verwenden oder Sie müssen beispielsweise die Fassadenfront bei der Dämmung auslassen und nur die übrigen Wände isolieren.