Energieberater gesucht?
  • kostenlose Angebote
  • regionale Betriebe
  • 100 % unverbindlich
Jetzt Handwerker in Ihrer Region finden.

Altbausanierung: Alles zum Thema Altbau sanieren & Altbausanierung Förderung

Bild: Sanierte Altbauten
Altbausanierung in der Stadt | © Kikos / pixabay.com CC0

Die Altbausanierung macht heutzutage mehr als die Hälfte des jährlichen Bauvolumens in Deutschland aus. Viele sind dem Charme alter Immobilien verfallen, haben aber mit hohen Heizkosten und anderen Instandhaltungsmaßnahmen zu kämpfen.

Eine Altbausanierung schafft hier Abhilfe und garantiert hohe energetische Standards im historischen Gewand alter Häuser. Lesen Sie hier mehr über Maßnahmen, Kosten und staatliche Förderung der Altbausanierung.

Inhalt


    Allgemeines zur Altbausanierung

    Grundsätzlich versteht man unter dem Begriff „Altbausanierung“ im Großen und Ganzen alle Sanierungen, die in Bestandsbauten durchgeführt werden. Folglich werden nur vorhandene Strukturen angepasst und nicht gänzlich neu errichtet.

    Viele verbinden mit einer Altbausanierung sicherlich alte Fachwerkhäuser oder bürgerliche Bauten aus der Gründerzeit. Diese sind zwar ein wichtiger, aber nicht der ausschließliche Bestandteil aller Sanierungen in Deutschland. Selbst Häuser aus den 1970er-Jahren sind schon nicht mehr das, was man als „modern“ bezeichnen würde, und auch der energetische Standard lässt hier häufig zu wünschen übrig.

    Ist eine Altbausanierung geplant?

    Altbausanierung: Verschiedene Maßnahmen

    Bild: Altbausanierung Baugerüst
    Dachdecker bei einer Altbausanierung | © Hans / pixabay.com CC0

    Eine Altbausanierung lässt sich in zwei Bereiche unterteilen, von denen der technische Teil, die energetische Sanierung, der wichtigste ist. Die Optik spielt bei der ganzen Angelegenheit natürlich eine wichtige Rolle, kann aber stets im Zuge energetischer Maßnahmen angepasst werden.

    Investiert man nur in die Erscheinung eines Altbaus, sind hohe finanzielle Verluste vorprogrammiert. Stattdessen sollten technische Maßnahmen wie eine Dämmung mit einem ansprechenden Aussehen kombiniert werden. Die „Technik“ verschwindet dabei meist im Hintergrund und wird von der gewünschten Optik überdeckt.

    Auf diese Weise haben sich die Kosten der gesamten Sanierung in der Regel nach 5 bis 10 Jahren amortisiert. Achtet man bei der Altbausanierung stattdessen nur auf die Optik, dann ist mit keinerlei Amortisation bei den Investitionskosten zu rechnen.

    Altbau energetisch sanieren

    Im Rahmen der energetischen Altbausanierung bieten sich verschiedene Maßnahmen an. Das Dach, die Fassade und die Fenster bieten die höchsten Einsparpotenziale, aber auch eine moderne Heizung kann wahre Wunder bei der Heizkostenabrechnung bewirken.

    Energetische Sanierung Erläuterung
    Dachdämmung Bei einer Dachdämmung kann der Dämmstoff an verschiedenen Punkten angebracht werden. Die effizienteste Methode ist die Aufsparrendämmung, die aber nur bei einer ohnehin notwendigen Dacheindeckung sinnvoll ist. Alternativ kann auch unter dem Dach, zwischen und unter den Sparren gedämmt werden.
    Dämmung der obersten Geschossdecke Bleibt das Dachgeschoss nach einer Altbausanierung unbewohnt, dann empfiehlt sich eine günstige Dämmung der obersten Geschossdecke
    Fassadendämmung Besonders bei großen Gebäuden bietet die Fassade das größte Einsparpotenzial nach einer Altbausanierung. Zweischalige Mauerwerke können mit einer besonders günstigen Einblasdämmung versehen werden. Ist dies nicht möglich, dann stellen Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder hinterlüftete Vorhangfassaden sinnvolle Alternativen dar.
    Kellerdämmung Im Regelfall wird bei einer Altbausanierung nur die Kellerdecke von unten gedämmt, damit die Kälte des Erdreichs nicht mehr durch den Keller in das Haus wandert.
    Neue Fenster Moderne Fenster besitzen eine Dreifachverglasung und sparen damit einen bemerkenswerten Teil der Heizkosten ein. Diese Art Fenster kann aber nur installiert werden, wenn die Fassade zuvor gedämmt wurde, da andernfalls Schimmelgefahr besteht.
    Neue Heizung Eine neue Heizung arbeitet stets effizienter als alte Geräte, die schon 15 oder noch mehr Jahre im Einsatz sind. Steigt man bei einer Altbausanierung von Öl auf Gas oder Pellets um, dann sind noch größere Einsparungen bei den Heizkosten möglich.

    Altbau kosmetisch sanieren

    Für eine kosmetische Sanierung eröffnen sich schier endlose Möglichkeiten. Der Markt bietet solch eine Designvielfalt, dass der Fantasie praktisch keine Grenzen gesetzt sind. Besonders bei der Fassadenverkleidung können Sie sich designerisch austoben.

    Kosmetische Sanierung Erläuterung
    Fassade Die Fassade bietet wohl die größten und sichtbarsten Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Altbausanierung. Im Zuge einer Fassadendämmung können Sie statt auf Putz auch auf eine ansprechende Fassadenverkleidung setzen.
    Fenster und Türen Fenster und Türen sind in verschiedensten Ausführungen und Materialien erhältlich. Hierbei ist die Energieeffizienz nicht von der Optik abhängig. Sie können also Ihre Heizkosten auch mit Fenstern und Türen in Wunschoptik senken.
    Dach Beim Dach können Sie auch zwischen verschiedensten Materialien und Farben wählen. Die Dämmung wird stets unter der Dacheindeckung angebracht, sodass die Heizkosten unabhängig vom "Dach-Design" gesenkt werden können.

    Trockenbau bei einer Altbausanierung

    Wer im Inneren eines Gebäudes für wenig Geld einige kosmetische Veränderungen vornehmen möchte, der sollte zu Trockenbau-Maßnahmen greifen. Neben Trockenbau-Wänden und abgehängten Decken sind besonders die sogenannten Spanndecken immer mehr im Kommen. Für den Einbau einer Spanndecke werden lediglich einige Leisten in die alte Decke geschraubt, die sich dann wiederum mit einer sehr stabilen Kunststofffolie bespannen lassen.

    Ist eine Altbausanierung geplant?

    Altbausanierung: Kosten

    Wir haben für Sie die üblichen Kosten bei der Altbausanierung zusammengestellt. Grundsätzlich gilt, dass teurere Maßnahmen häufig auch höhere Einsparungen bei den Heizkosten ermöglichen. Dabei gehen wir von 140 Quadratmetern Wohnfläche aus (80 Quadratmeter Grundfläche). Das Dach hat eine Größe von 100 Quadratmetern und die Fassade eine von 130 Quadratmetern. Alle Preise verstehen sich inklusive Material, Einbau und Mehrwertsteuer.

    Sanierung Kosten pro m² / Stück Kosten für ein Einfamilienhaus 
    Aufsparrendämmung (mit Eindeckung) 250 € pro m² ab 25.000 €
    Zwischensparrendämmung 50 € pro m² ab 6.000 €
    Geschossdeckendämmung  20 - 70 € pro m² 1.600 - 5.600 €
    Fassadendämmung (Einblasen) 30 - 45 € pro m² 3.900 - 5.850 €
    Fassadendämmung (WDVS) 150 € pro m² ab 19.500 €
    Fassadendämmung (Isolierklinker) 230 € pro m² ab 29.900 €
    Fassadendämmung (Vorhangfassade) 250 € pro m² ab 32.500 €
    Kellerdeckendämmung (Einblasen) 20 - 30 € pro m² 1.600 - 2.400 €
    Neue Fenster (Dreifachverglasung) 600 € pro Stück ab 7.200 €
    Neue Brennwertheizung (Gas) 7.500 - 12.500 € pro Stück 7.500 - 12.500 €

    Altbausanierung Förderung

    Förderungen für Sanierungen werden von der "Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG) festgelegt. Die BEG ist von der Bundesregierung in den letzten Jahren mehrfach novelliert worden. Dabei wurde die Förderung sowohl strukturell als auch hinsichtlich der Förderbeträge deutlich überarbeitet.  Die letzte Novelle trat zum Januar 2024 in Kraft. Sie erhalten für nahezu jede energetische Maßnahme eine – teilweise sehr hohe – Förderung.     

    Einzelmaßnahmen wie Dämmungen an Dach, Fassade, Keller und Geschossdecken sowie für Fenster, Türen und alle zur Durchführung der Maßnahmen nötigen Nebenkosten erhalten im Rahmen der BEG EM eine Zuschuss-Förderung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Lediglich der Heizungstausch als Einzelmaßnahme wird seit 2024 von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bezuschusst.     

    Wenn Sie eine größere Sanierung mit mehreren Gewerken planen, können Sie Förderung aus dem Programm KfW 261 erhalten. Wenn Ihr Haus nach der Sanierung eine bestimmte Effizienzhausstufe erreicht, erhalten Sie einen Kredit inkl. Tilgungszuschuss als Förderung. In der Tabelle erhalten Sie einen Überblick:

    ProgrammSanierungFörderung
    BAFA BEG EM (Zuschuss)Dämmung, Dacheindeckung mit Dämmung, neue Fenster etc.Zuschuss von bis zu 20 %* der förderfähigen Kosten von höchstens 60.000 €; max. 12.000 €
    KfW 458Neue Heizung auf Basis erneuerbarer Energien (Luft-Wasser-Wärmepumpe, Wasser-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser-Wärmepumpe, Holzheizungen, Solarthermie)Zuschuss von bis zu 70 %** der förderfähigen Investitionskosten von höchstens 30.000 €; max. 21.000 €
    KfW 358Alle Einzelmaßnahmen (BEG EM)Kreditsumme bis zu 120.000 €; ggf. Zinsvergünstigung***
    KfW 261 (Effizienzhaus-Sanierung, BEG WG)Altbau-Sanierung zum KfW-EffizienzhausstandardZinsgünstiger Kredit inkl. Tilgungszuschuss von bis zu 150.000 €, inkl. Fördersatz von bis zu 45 %; max. 67.500 €

    *Grundförderung von 15 Prozent + 5 Prozent iSFP-Bonus; **inkl. aller möglichen Boni, Förderung für den Heizungstausch ist bei 70 Prozent gedeckelt; ***wenn das jährliche Bruttoeinkommen des Haushalts 90.000 Euro nicht übersteigt

    Das BAFA bezuschusst Einzelmaßnahmen mit 15 Prozent der förderfähigen Investitionskosten von maximal 30.000 Euro. Wurde die Sanierungsmaßnahme zuvor jedoch in einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen, erhalten Sie weitere 5 Prozent Förderung und die förderfähigen Kosten steigen auf 60.000 Euro. Die höchstmögliche Zuschuss-Förderung liegt also bei 12.000 Euro. Der Heizungstausch als Einzelmaßnahme wird von der KfW bezuschusst. Sie erhalten bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten von maximal 30.000 Euro, also bis zu 21.000 Euro.  

    Neben der Zuschussförderung des BAFA und der KfW können selbst nutzende Eigentümer seit 2024 bei der KfW einen Ergänzungskredit für die Förderung von Einzelmaßnahmen (BEG EM) beantragen. Die maximale Kreditsumme liegt bei 120.000 Euro, außerdem gewährt die KfW eine Zinsvergünstigung, wenn das zu versteuernde Jahreseinkommen des Haushalts unter 90.000 Euro liegt.

    Für die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus (BEG WG) steht selbst nutzenden Eigentümern mit dem Programm KfW 261 ein zinsgünstiger Kredit von bis zu 150.000 Euro zur Verfügung. Zusätzlich dazu gibt es einen Tilgungszuschuss von maximal 45 Prozent, was eine Förderung von bis zu 67.500 Euro bedeutet. Allerdings ist die Höhe des Zuschusses von dem erreichten Effizienzhausstandard abhängig.

    Ein Antrag auf Förderung für Einzelmaßnahmen kann seit 2024 erst dann gestellt werden, wenn bereits das Angebot eines Handwerksbetriebes angenommen wurde. Dieses Angebot muss die Bedingung enthalten, dass es erst gültig ist, wenn der Antrag bewilligt wurde. Sobald der Förderantrag genehmigt wurde, müssen die Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 36 Monaten umgesetzt werden. Anträge auf Förderungen für Komplettsanierungen müssen immer noch vor Sanierungsbeginn beantragt werden.   

    Förderungen im Rahmen der BEG können grundsätzlich von allen Bürgerinnen und Bürgern beantragt werden, allerdings muss es sich hierbei um den Eigentümer der Immobilie handeln. Mieter sind nicht antragsberechtigt. Ein solcher Antrag kann ebenfalls von Unternehmern, Kommunen, gemeinnützigen Einrichtungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gestellt werden. Seit dem 01. Januar 2024 können Förderungen des BAFA (BEG EM) und der KfW (BEG WG) wieder miteinander kombiniert werden. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass es nicht möglich ist, einzelne Sanierungsmaßnahmen doppelt zu fördern.

    Ist eine Altbausanierung geplant?


    Altbausanierung: Die richtige Reihenfolge beachten

    Wenn Sie nun eine Altbausanierung für Ihr Eigenheim in Angriff nehmen möchten, dann muss unbedingt die richtige Reihenfolge bei den einzelnen Maßnahmen bedacht werden. Wenn nur eine energetische Sanierung notwendig ist, dann sollte mit der Dämmung begonnen werden und erst danach die Heizung getauscht werden. Verfährt man genau umgekehrt, dann ist die neue Heizung deutlich überdimensioniert und ermöglicht kaum Einsparungen bei den Energiekosten.

    Falls deutliche Mängel in der Bausubstanz oder Technik vorliegen, sollte die Ausbesserung dieser in jedem Fall Priorität über energetischen Sanierungen haben. Beispielsweise enthalten immer noch viele Wände in Altbauten Asbest, welches nachgewiesenermaßen stark gesundheitsgefährdend ist und entsprechend entfernt werden sollte.


    Altbausanierung nach Gebäudeart

    Bild: Saniertes Fachwerkhaus
    Fachwerk nach Altbausanierung | © Efraimstochter / pixabay.com CC0

    Eine Altbausanierung lässt sich in verschiedenen Gebäuden durchführen. Die Eigenheiten der jeweiligen Häuser machen jedoch unterschiedliche Arten der Sanierung notwendig.

    Ein Beispiel wäre der Heizungstausch in einem Mehrfamilienhaus, der nicht auf dieselbe Weise in einem Einfamilienhaus durchgeführt werden könnte, da hier meist gänzlich unterschiedliche Anlagen zum Einsatz kommen.

    Auch die Dämmung der Fassade empfiehlt sich nicht für alle Immobilien. Die Altbausanierung sollte also im Vorfeld gut geplant und auf das Eigenheim abgestimmt werden. Neue Fenster und die Dämmung der obersten Geschossdecke sind aber grundsätzlich bei jeder Gebäudeart empfehlenswert.

    Altbau-Einfamilienhaus sanieren

    Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus sanieren möchten, dann ist im Verhältnis zu anderen Gebäudearten grundsätzlich mit einem höheren Quadratmeterpreis für verschiedene Arbeiten zu rechnen, weil häufig Anpassungen an Fenster und andere Hindernisse gemacht werden müssen. Trotzdem lässt sich schon mit geringen Mitteln eine Menge erreichen.

    Speziell die Dämmung der obersten Geschossdecke (Dachgeschoss) und der Einbau einer modernen Brennwertheizung senken die Heizkosten nach einer Altbausanierung schon enorm. Als größeres Projekt kann eine Fassadendämmung durchgeführt werden, die besonders mit dem Einblasverfahren sehr günstig ist.

    Altbau-Reihenhaus sanieren

    Grundsätzlich gilt hier gleiches wie bei der Altbausanierung im Einfamilienhaus, aber mit geringeren Kosten. Speziell Reihenmittelhäuser sind nicht zwingend auf eine Fassadendämmung angewiesen, wobei die oberste Geschossdecke aber in jedem Fall ausreichend gedämmt sein sollte. Auch eine neue Heizung kann die Heizkosten in einem Reihenhaus deutlich senken.

    Altbau-Mehrfamilienhaus sanieren

    Ein Mehrfamilienhaus bietet aufgrund des hohen Energieverbrauchs auch große Einsparpotenziale. Neben einer Geschossdeckendämmung lohnen sich beispielsweise auch eine Fassadendämmung mit WDVS und der Einbau eines sogenannten Blockheizkraftwerkes (BHKW).


    Altbau-Fachwerk sanieren

    Bild: Fachwerk unsaniert
    Fachwerk ohne Dämmung | © cocoparisienne / pixabay.com CC0

    Fachwerk zu modernisieren ist schon eine der größeren Herausforderungen bei der Altbausanierung. Da es sich bei einem alten Fachwerkhaus um ein empfindliches Gefüge verschiedenster Bausubstanzen handelt, darf nicht einfach pauschal eine Dämmung an der Fassade angebracht werden.

    Dach und oberste Geschossdecke bieten hier schon sinnvollere Ansatzpunkte für eine Dämmung. Man sollte aber grundsätzlich den höheren Energieverbrauch einer solchen Immobilie akzeptieren und bei der Altbausanierung eher auf kosteneffiziente Holzheizungen setzen, um die Heizkosten gering zu halten.

    Die beste und einfachste Lösung ist meist eine Pelletheizung, die in Verbindung mit einer Solarthermie-Anlage selbst bei hohem Wärmebedarf nur sehr geringe Heizkosten verursacht. Ist genügend Platz vorhanden, kann beispielsweise auf einem alten Bauernhof auch eine Hackschnitzelheizung installiert werden.


    Altbau unter Denkmalschutz sanieren

    Bei einer Altbausanierung kann nur dringend empfohlen werden, sich vorab über einen möglichen Denkmalschutz zu informieren. Bewohnen Sie ein sehr altes Haus, dann ist es wahrscheinlich, dass bei der Sanierung von Fenstern und der Fassade hinsichtlich der Optik auf die Einhaltung gewisser Richtlinien geachtet werden muss. Entweder können Sie dann auf moderne Bauteile zurückgreifen, traditionelle Werkstoffe verwenden oder Sie müssen beispielsweise die Fassadenfront bei der Dämmung auslassen und nur die übrigen Wände isolieren.