Kosten rund ums Dach - Dachsanierung und Dachdämmung

Der Begriff der Dachsanierung ist an sich sehr vage gefasst. Gemeint sein können damit Ausbesserungen am Dachstuhl oder an der Entwässerung, die Entfernung von Asbest, eine Neueindeckung oder auch alle genannten Maßnahmen zusammen mit einer anschließenden Dämmung.

Grundsätzlich können Sie bei Arbeiten am Dach insgesamt mit Kosten zwischen 50 und 300 Euro pro Quadratmeter rechnen. Einfache Dämmungen und Ausbesserungen liegen eher im Bereich zwischen 50 und 80 Euro pro Quadratmeter, während aufwendigere Maßnahmen inklusive Dachdecken eher zwischen 200 und 300 Euro pro Quadratmeter anzusiedeln sind. Eine einfache Neueindeckung wird Sie meist zwischen 80 und 130 Euro pro Quadratmeter kosten.

In Deutschland sollten Sie bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit einer Dachfläche von rund 100 Quadratmetern rechnen (2 x Dachschräge à 50 Quadratmeter), in Einzelfällen sicher auch mit bis zu 150 Quadratmetern. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Flachdach hat dagegen etwas weniger Fläche. Meist liegt sie bei circa 80 Quadratmetern. Allerdings kann es auch hier Abweichungen nach oben geben.

Hier möchten wir Ihnen die Kosten aller möglichen Maßnahmen bei einer Sanierung am Dach näher bringen. Die Preise verstehen sich dabei als umfassende Gesamtpreise inklusive Material, Einbau und zusätzlichen Ausgaben wie einem Baugerüst.

Förderungen und Zuschüsse sind in diesen Preisen noch nicht berücksichtigt. In Normalfall bekommen Sie hier nochmals mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erstattet. Entscheiden Sie sich statt für die Einzelmaßnahme für eine Gesamtsanierung zum Effizienzhaus, gibt es von der KfW bis zu 50 Prozent der Investition erstattet (KfW 461, KfW 261).

Welche die beste Dachsanierung ist, kommt immer ganz auf den Einzelfall an. Daher ist leider keine pauschale Aussage möglich. Prinzipiell ist die Aufsparrendämmung die beste Lösung, um ein Dach zu sanieren. Ist Ihre Eindeckung jedoch aktuell noch in Ordnung, und wird auch der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt, dann ist eine Geschossdeckendämmung die erheblich wirtschaftlichere Lösung.

Die allermeisten Dachsanierungen werden von BAFA oder KfW gefördert. Für die Fenstersanierung als Einzelmaßnahme kommt ein Zuschuss (BAFA BEG EM) oder ein zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschuss als Förderung in Frage (KfW 262).

Bis zum Jahr 2020 gab es außerdem die Möglichkeit, eine erhöhte Förderung von 15 Prozent zu erhalten, wenn die Dachsanierung mit dem Einbau einer neuen Heizung kombiniert wurde (sogenanntes Heizungs- und Lüftungspaket).

Obwohl diese Option entfallen ist, brauchen Sie als Kunde aber keine Nachteile zu befürchten. Bereits Anfang 2020 wurde die Förderung insgesamt erhöht und 2021 nochmals novelliert, sodass Ihnen jetzt eine Förderung von mindestens 20 Prozent der Investitionskosten für die Sanierung Ihres Daches zur Verfügung steht, wenn Sie die Dachsanierung/Neueindeckung mit einer Dämmung kombinieren.

Das BAFA hat dazu die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für Einzelmaßnahmen (BEG EM) eingeführt. Damit erhalten Sie einen Zuschuss von 20 Prozent der Investitionskosten zwischen 2.000 und 60.000 Euro, also bis zu 12.000 Euro. Ist die Dachsanierung zuvor in einem Individuellen Sanierungsfahrplan (ISFP) eines dafür vom BAFA zertifizierten Energieberaters empfohlen worden, gibt es einen ISFP-Bonus von 5 Prozent dazu, also insgesamt bis zu 25 Prozent Förderung.

Alternativ können Sie einen zinszünstigen Förderkredit der KfW in Anspruch nehmen. Der KfW-Kredit 262 sieht für Einzelmaßnahmen einen Tilgungszuschuss von 20 Prozent der Kreditsumme von bis zu 60.000 Euro vor, also insgesamt bis zu 12.000 Euro Förderung für Ihre Dachsanierung. Wichtig ist, dass die Förderung vor der Umsetzung beantragt wird. Im Nachhinein gibt es keinerlei Förderung! Dabei gilt der Baubeginn vor Ort als Start der Umsetzung. Auch hier kann der ISFP-Bonus geltend gemacht werden.

Sowohl bei BAFA als auch bei KfW muss vor der Antragstellung ein dena-zertifizierter Energieberater (Energie-Effizienz-Experte der den-Expertenliste) bestimmte Dokumente ausstellen. Die Einbindung des zertifizierten Energieberaters fördern beide Institute im Rahmen der jeweiligen Förderprogramme mit (BAFA: „Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude (EBW)“, KfW: „Zuschuss Baubegleitung“ inkludiert im jeweiligen KfW-Kreditprogramm).

Die offizielle KfW-Produktinfo

Diese kompakte Übersicht der KfW unterstützt Sie bei der optimalen Durchführung Ihrer Fördermittelbeantragung.

Wenn das Dach allmählich undicht wird und vielleicht auch schon über 30 Jahre alt ist, dann wird eine neue Dacheindeckung fällig. Selbst bei guter Pflege haben die verwendeten Materialien irgendwann das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, werden spröde und gehen spätestens beim nächsten starken Frost kaputt.

Für eine Neueindeckung sollten Sie mit 80 bis 130 Euro pro Quadratmeter rechnen. Für ein normales Dach sind das also etwa 8.000 bis 13.000 Euro. Eine solche Neueindeckung ohne Dämmung bietet sich besonders für Nichtwohngebäude oder Wohngebäude mit ungenutztem / unbewohntem Dachboden und gedämmter Geschossdecke an. Genügt der Wärmeschutz jedoch nicht den Anforderungen der DIN 4104-2: 2013-02, sind Sie nach Gebäudeenergiegesetz (GEG, vormals EnEV 2013) verpflichtet die Geschossdecke oder alternativ das Dach den Vorschriften des GEG entprechend zu dämmen.

Ist ihr Dachboden bewohnt, dann sollten Sie die Gelegenheit nutzen und eine Aufsparrendämmung anbringen lassen. Ihre Installation ist nämlich nur im Zuge einer Neueindeckung wirtschaftlich sinnvoll. Damit steigen die Kosten zwar auf 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter, aber Ihre Heizkosten sinken. Außerdem erhalten Sie eine Förderung von mindestens 20 Prozent der Investitionskosten, wenn bei der Neueindeckung gleichzeitig das Dach gedämmt wird. Beim Material haben Sie im Prinzip freie Wahl, wenn die Bebauungsordnung hier keine Vorgaben machen. Betonstein ist dabei die günstigste und Reet die teuerste Dacheindeckung.

In der heutigen Zeit gehört eine Dachdämmung zum Standard bei einer Dachsanierung. Sie haben die Wahl zwischen einer Untersparrendämmung (30 bis 60 € pro m²), einer Zwischensparrendämmung (50 bis 80 € pro m²) oder einer Aufsparrendämmung (150 bis 250 € pro m²).

Besonders letztere ist zu empfehlen, wenn ohnehin eine neue Dacheindeckung ansteht. In den übrigen Fällen sind Sie mit einer Zwischensparrendämmung (auch mit zusätzlicher Dämmung unter den Sparren) bestens bedient. Nutzen Sie das Dachgeschoss nur als Lagerraum, dann kann auch einfach der Dachboden für nur rund 40 bis 60 Euro pro Quadratmeter gedämmt werden.

Anteilig gesehen, ist eine Dämmung am Dach circa 90 Prozent teurer als eine einfache Neueindeckung - dafür sparen Sie dann aber auch bei den Heizkosten. Eine Dachdämmung hat sich daher meist nach rund 10 bis 15 Jahren amortisiert.

Kosten für guten Hitzeschutz im Dach

Dämmstoff ist nicht gleich Dämmstoff und das besonders beim Dach. Wer guten Hitzeschutz im Sommer sucht, der benötigt Materialien mit einer hohen Rohdichte. Eine Kombination aus Mineralwolle und Holzfaser hat sich gut bewährt, um selbst die größte Hitze im Sommer aus dem Dach fernzuhalten. Das Ganze hat natürlich seinen Preis. Siedeln Sie also eine Hitzeschutz-Dämmung stets am oberen Ende des Preis-Rahmens an, den wir hier an vielen Stellen geben.

Ist Ihr Dach stark beschädigt, dann fallen mitunter mehr Maßnahmen an als nur eine Neueindeckung oder eine Dämmung. Pauschale Preisangaben sind in diesem Bereich allerdings schwierig.

Das liegt unter anderem an den verschiedenen Preisen für verschiedene Materialien, vor allem aber auch an den vielen verschiedenen Maßnahmen bzw. Maßnahmenkombinationen, die nötig sein können. Deshalb haben wir nur die üblichen Dachsanierungen samt Kosten für Sie zusammengetragen:

Asbest-Sanierung am Dach

Asbest am Dach ist an sich nicht gefährlich. Nur wenn Teile abbröckeln und Menschen Kontakt mit den aufsteigenden Fasern haben, besteht echte Krebsgefahr. Irgendwann müssen Asbest-Eindeckungen trotzdem mal runter. Dafür bezahlen Sie alles in allem mit Entsorgung, neuer Eindeckung und Dämmung etwa 250 bis 300 Euro pro Quadratmeter. Selber dürfen Sie Asbest nicht entsorgen!

Kosten für einen Dachausbau

Der Begriff Dachausbau ist natürlich sehr vage gefasst, aber wir konzentrieren uns an dieser Stelle einfach mal auf die normale Schaffung von neuem Wohnraum. Für durchschnittliche 60 Quadratmeter bezahlen Sie insgesamt etwa 18.000 bis 30.000 Euro, was 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter entspricht. Darin enthalten sind die Entkernung, Trockenabu, Elektrik und neue Heizkörper.

Dachgauben und Dachfenster

Dachfenster bringen mehr Licht in Ihr Dachgeschoss, während Gauben gleichzeitig auch noch mehr Wohnraum schaffen und die Immobilie aufwerten. Rechnen Sie für einfache Dachfenster mit Kosten zwischen 1.200 bis 2.000 Euro pro Stück, inklusive Einbau.

Ein komplette Dachgaube ist da mit 7.000 bis 11.000 Euro pro Stück (mit Einbau) schon deutlich teurer. Hier ist es jedem selbst überlassen, zu entscheiden, ob die Investition in einem angemessenen Verhältnis zur späteren Nutzung steht.

Solaranlagen für Ihr Dach

Eine Solaranlage kann auf Ihrem Dach entweder Wärme (Solarthermie) oder Strom (Photovoltak) gewinnen. Bei einer Solarthermie-Anlage müssen Sie für ein Einfamilienhaus mit etwa 4.500 Euro samt Einbau rechnen. Die Photovoltaik-Anlage kostet inklusive Einbau etwa 8.000 Euro, ist aber auch deutlich wirtschaftlicher - hier können wir eine klare Kaufempfehlung geben. Das gilt insbesondere auch wenn die PV-Anlage mit einer Wärmepumpe kombiniert wird.

Bei den Kosten für eine Dachsanierung stellt das Flachdach eine Sonderform dar, weil es hier verschiedenste Bauweisen gibt und sich die anfallenden Arbeiten auch stark von denen eines Schrägdachs unterscheiden.

Nennenswerte Beispiele wären hier die Flachdacheindeckung bzw. Abdichtung, die Flachdachdämmung oder auch das Anlegen einer Dachbegrünung oder einer Dachterrasse.

Lohnt sich eine Dachsanierung? Diese Frage ist berechtigt. Sie lässt sich jedoch nicht pauschal beantworten. Zunächst gilt es die gesetzlichen Vorgaben des GEG  (vormals EnEV) zu beachten.

Diese schreibt vor, dass Gebäude, die über keinerlei Dachdämmung verfügen bzw. dem Wärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02  nicht genügen bei einer Neueindeckung auch neu gedämmt werden müssen. Gebäude, die der DIN enstprechen, müssen jedoch nicht neu gedämmt werden.

Außerdem müssen Gebäude, die nach dem 01.02.2002 erworben wurden, unabhängig von der Regelung oben, bei einer Dachsanierung neu gedämmt werden. Gebäude, die vor diesem Datum gekauft wurden, sind von dieser Regelung jedoch ausgenommen, wenn der Eigentümer eine der Wohnungen/das Haus vor dem 01.02.2002 selber bewohnt hat. Grundsätzlich kann man sagen, dass sich eine Dachsanierung nur dann amortisiert, wenn das Dach auch nach dem neuesten Stand der Technik gedämmt wird. In diesem Fall, amortisieren sich die Ausgaben über die durch die Dämmung eingesparten Heizkosten.

Allerdings ist die Frage wann. Denn im Bereich der Dachdämmung gibt es viele verschiedene Möglichkeiten. Insbesondere die Aufsparrendämmung braucht sehr lange bis sie sich amortisiert und sollte eigentlich nur dann durchgeführt werden, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt werden muss. In einem solchen Fall amortisiert sie sich nach 9 bis10 Jahren. Auf eine Lebensdauer von rund 40 bis 60 Jahren betrachtet, lohnt sich eine solche Dachsanierung also allemal.

Hat man das Dach aber gerade erst vor ein paar Jahren neu decken lassen, muss man die Kosten dafür anteilig mit einrechnen und die Amortisierung verschiebt sich deutlich nach hinten. In einem solchen Fall, ergibt es mehr Sinn, sich alternativ auf eine Zwischensparrendämmung zu verlegen. Sie ist zwar nicht ganz so effektiv, dafür aber wesentlich effizienter, da das Preis-Leistungs-Verhältnis deutlich besser ist. Das gilt vor allem für alle Formen der Einblasdämmung. Sie ist preiswert, schnell durchgeführt und erfüllt die Vorgaben des GEG (vormals EnEV).

Eine Dachsanierung ohne neue Dämmung amortisiert sich dagegen nicht. Natürlich ist eine Neueindeckung irgendawann nötig, damit es nicht durch das Dach regnet. Auch Reperaturarbeiten an Dachstuhl und Regenrinne sowie am Schornstein können irgendwann nötig werden. Da aber durch diese Maßnahmen keine zusätzlichen Heizkosten gespart werden, gibt es auch keine zusätzlichen Kostenersparnisse, die den Sanierungs-Kosten gegengerechnet werden können und somit auch keine Amortisation.