Haus kaufen oder bauen?

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Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Bild: Mietvertrag bei Unterzeichnung
Raus aus der Mietwohnung - rein ins Eigenheim | © andibreit / pixabay.com CC0

Viele Menschen möchten sich durch den Besitz eines Hauses den steigenden Mieten des deutschen Wohnungsmarkts entziehen. Andere wollen einen heimischen Ort für ihre Familie schaffen. Die Gründe für den Kauf oder Bau eines Hauses sind ebenso vielfältig wie die Möglichkeiten, die Interessenten für die Umsetzung ihres Vorhabens offen stehen.

Die Entscheidung für den Bau oder Kauf eines Hauses hängt mitunter von den Kosten und den Möglichkeiten zur Finanzierung ab. Doch auch die Zeit ist ein wichtiger Faktor. So dauert der Bau eines Hauses wesentlich länger als der Kauf. Hingegen schränkt der Erwerb einer Bestandsimmobilie die Freiheit in Sachen Gestaltung ein und erfordert gegebenenfalls Maßnahmen zur Modernisierung.

Bauarten und Kosten im Vergleich

Bild: Montage eines Fertighauses
Ein Fertighaus ist schnell gebaut | © 2211438 / pixabay.com CC0

Die verschiedenen Bauarten unterscheiden sich in Material, Fertigung, Wärmedämmung und Optik sowie den Gesamt-Kosten. Das Massivhaus ist solide und aus robusten Materialien wie Stein, Beton, Ziegel oder Stahl gebaut. Darüber hinaus verfügt es über eine gute Wärmedämmung. Das wirkt sich positiv auf den Wiederverkaufswert und die Heizkosten aus.

Alle für das Fertighaus (Holzrahmenbau) notwendigen Bauteile werden in einem Werk vorab gefertigt. Dadurch bleiben Bauzeit und Kosten übersichtlich. In Sachen Brandschutz müssen allerdings Einschränkungen hingenommen werden und der Wiederverkaufswert ist deutlich niedriger als bei Massivhäusern. Passivhäuser und Blockhäuser dagegen zielen wegen ihrer hohen Anschaffungskosten auf langfrisitige Einsparungen ab.

Dabei ist das Passivhaus eine besonders umweltfreundliche Bauweise, die wegen der sehr guten Dämmung nur wenig Heizwärme verbraucht. Außerdem nutzt das Passivhaus neben der Wärme der Heizung (Luft-Luft-Wärmepumpe) vor allem bestehende Energiequellen wie die Sonne, die Abwärme von Menschen und technischen Geräten sowie die der Lüftung. Das senkt die Energiekosten. In der Tabelle unten finden Sie einen groben Überblick über die Anschaffungskosten der verschiedenen Haustypen.

Bauart Baukosten pro m² Baukosten für ein Haus mit 140 m²
Massivhaus ab 1.300 € ab 182.000 €
Fertighaus ab 1.000 € ab 140.000 €
Passivhaus ab 1.400 € ab 196.000 €
Blockhaus (kanadischer Stil) ab 1.200 € ab 168.000 €

Haus bauen oder kaufen?

Bild: Bungalow
Erfüllen auch Sie sich den Traum vom eigenen Haus | © mynemesis2011 / pixabay.com CC0

Es existieren verschiedene Punkte, die sowohl für den Kauf als auch für den Bau eines Hauses sprechen. Einer davon ist das örtliche Immobilienangebot. So findet sich in ländlichen Regionen im Gegensatz zur Stadt eine höhere Anzahl an Bauplätzen. In dicht besiedelten Gebieten stehen häufiger Bestandsimmobilien zum Kauf als Grundstücke.

Neben der Lage bzw. dem Angebot spielen auch die Gestaltungsmöglichkeiten und die Kosten sowie deren Finanzierbarkeit eine Rolle, um sich zwischen Kauf und Bau eines Hauses zu entscheiden. Außerdem ist die Zeit ein wesentlicher Faktor: Ein gekauftes Haus ohne Sanierungsbedarf kann sofort oder zeitnah bezogen werden, während dem Einzug in einen Neubau immer die Bauphase vorausgeht.

Die folgenden Abschnitte und Kapitel sollen Ihnen als Hilfe bei Ihrer Entscheidung dienen. Dabei werden sowohl die Vorteile als auch die Nachteile des Hausbaus und des Hauskaufs berücksichtigt. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Behördengänge nötig sind und welche möglichen Probleme unter Umständen entstehen können.

Bauen

Die Vorteile eines Neubaus liegen auf der Hand: Ein Neubau kann nach den eigenen Wünschen, barrierefrei und nach modernsten Energie-Effizienz-Standards konzipiert werden. Außerdem ist der Wiederverkaufswert eines Neubaus höher als der einer Bestandsimmobilie und man erhält darüber hinaus auch noch eine Gewährleistung. Allerdings hat das Bauen auch Nachteile: Während der Bauphase und auch danach können Mängel auftreten und die Gewährleistung bedeutet nicht zwingend, dass Mängel auch (sofort) behoben werden.

Damit die Schäden schnell erkannt und beseitigt werden, sollte man an den neuralgischen Punkten einen Fachmann hinzuziehen. Ein weiterer Nachteil ist, dass man das Haus erst nach der Fertigstellung beziehen kann. Außerdem ist der Hausbau teurer als der Kauf einer vergleichbaren Immobilie. Zudem fallen beim Hausbau noch die sogenannten Baunebenkosten, wie z. B. Kosten für diverse Gutachten, Architektenhonorare und Versicherungen, an. Ein weiterer Nachteil: Vor Baubeginn muss erst einmal ein bezahlbares Grundstück in akzeptabler Lage gefunden werden.

Kaufen

Ein wesentlicher Pluspunkt des Immobilienkaufs ist die Zeit. Während der Bau eines Hauses durchschnittlich zwei Jahre in Anspruch nimmt, kann der Kauf eines Hauses vergleichsweise schnell abgeschlossen werden. Dem Umzug ins neue Heim steht somit nichts mehr im Weg. Weitere Vorteile: Die Baunebenkosten sowie die Kosten für den Erhalt einer Baugenehmigung entfallen. Und sollte der Käufer keine Änderungswünsche hinsichtlich der Gestaltung der Außenanlage haben, entfallen auch diese Kosten. Insgesamt ist der Hauskauf im Optimalfall also billiger und die Wahl des Wohnortes ist leichter.

Allerdings kauft man das Haus in der Regel “Gekauft wie gesehen”. Neben zwingenden und kostspieligen Sanierungsmaßnahmen, wie der Dämmpflicht und dem Austausch der alten Heizung, besteht das Risiko verborgener Mängel und damit potenzieller Sanierungs- oder Renovierungskosten. Im ungünstigsten Fall sind die Mängel so schlimm, dass eine Komplettsanierung nötig wird, weshalb sie vor dem Kauf einen Fachmann zu Rate ziehen sollten. Andernfalls kann ein vermeintliches Schnäppchen schnell zum Fass ohne Boden und eine Bestandsimmobilie teurer als ein Neubau werden. Und der Einzug verzögert sich, was die Kosten weiter erhöht.

Ein Vergleich der Kosten

Ob gebaut oder gekauft: Wie viel der Eigentümer tatsächlich für sein Haus zahlt, lässt sich pauschal nicht genau beantworten. Denn die Kosten hängen beispielsweise von der Qualität der verbauten Materialien, der Größe des Gebäudes, der Größe des Grundstückes, der Bauweise sowie der Qualität der Innenausstattung ab. Darüber hinaus spielt die Lage eine erhebliche Rolle.

Ein 150 Quadratmeter großes Haus in Hamburg kostet z. B. rund 373.000 Euro, während der Kaufpreis in Dresden für die gleiche Fläche bei circa 313.000 Euro liegt. Und auch die Kosten für Bauland hängen neben der Größe von der Lage ab. Ausgehend davon, dass sowohl der Neubau als auch der Bestandsbau in Lage, Größe, Bauweise, Qualität und hinsichtlich der Grundstücksgröße bzw. des Grundstückswertes vergleichbar sind, kann man jedoch festhalten, dass der durchschnittliche Preis für einen Neubau (inklusive aller Kosten ca. 385.000 Euro) gewöhnlich über dem für den Erwerb eines Bestandsbaus (inklusive aller Kosten ca. 360.000 Euro) liegt.

Rund ums Grundstück

Bild: EFH mit Gartengrundstück
Einfamilienhaus mit Garten | © hschmider / pixabay.com CC0

Die Kosten für ein Grundstück variieren je nach Bundesland und Lage (mittlere / gute Lage). Am wenigsten kostet der Quadratmeter mit 21 bis 28 Euro in Hildburghausen / Thüringen.

Spitzenreiter ist München mit circa 1.750 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 850 Quadratmetern enstehen somit Kosten zwischen rund 20.850 und 1.800.000 Euro.

Zum eigentlichen Kaufpreis des Grundstücks summieren sich abhängig von Grundstückspreis und Bundesland die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Makler etc.) sowie die Erschließungskosten in Höhe von zusammen 10 bis 15 Prozent der Kaufkosten dazu. Letztere entstehen für den sogenannten Hausanschluss für Strom, Abwasser, Wasser und Telefon sowie ggf. den Gasanschluss. Dieser wird üblicherweise vom jeweiligen örtlichen Versorgungsunternehmen eingerichtet. Der Antrag dafür sollte spätestens mit der Erteilung der Baugenehmigung gestellt werden.

Finanzierung des Eigenheims

Bild: Glasfassade Großbank
Vergleichen spart meistens Geld | © geralt / pixabay.com CC0

Der Kauf oder Bau eines Hauses ist mit hohen Kosten verbunden. Um diese stemmen zu können, benötigen Sie eine passende Bank, die eine gute Finanzierung anbietet. Hier gilt es, über den Tellerrand zu schauen und Angebote außerhalb der Hausbank zu vergleichen.

So bietet z. B. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessante Alternativen. Neben der recht bekannten KfW-Förderung (Zuschuss 461 bzw. Kredit 261 für Effizienzhäuser und Kredit 262 für Einzelmaßnahmen) stellen aber auch die einzelnen Bundesländer, Städte und Kommunen finanzielle Unterstützung beim Hausbau oder -kauf zur Verfügung, die mit der KfW-Förderung kombinierbar sind.

Wenn man also das Maximum an möglichen Fördergeldern bekommen möchte, ist es sinnvoll, sich diesbezüglich möglichst rechtzeitig und umfassend zu informieren. In jedem Fall muss die Förderung vor Baubeginn beantragt werden. Darüber hinaus lohnt es sich, ausreichend Eigenkapital einzubringen. Zwar klingt eine Finanzierung mit vorerst geringem oder keinem Eigenanteil verlockend. Doch je höher das eingebrachte Eigenkapital, desto niedriger fallen die monatlich zu erbringenden Raten aus.

Förderung vom Staat

Bild: Bundestag
Rechtzeitig Antrag stellen: Die KfW fördert Ihr Vorhaben | © dozy_de / unsplash.com CC0

Durch unterschiedliche Förderprogramme greift der Staat Eigenheimbesitzern beim Projekt der eigenen vier Wände finanziell unter die Arme. Die einzelnen Modelle richten sich dabei an Haushalte mit geringem Einkommen oder Familien mit Kindern.

Zu den staatlichen Förderprogrammen zählen die sogenannte Wohn-Riester-Förderung und das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Das Baukindergeld der Kreditanstalt für Wiederaufbau (Programm KfW 424) ermöglicht alleinerziehenden und kinderreichen Familien finanzielle Hilfe beim Kauf oder Bau einer Immobilie.

Bei letzterem müssen Baugenehmigung für die Immobilie bzw. notarielle Bestätigung des Kaufes bis zum 31.03.2021 erfolgt sein. Immobilien deren Baugenehmigung bzw. notarielle Bestätigung erst danach vorliegen, sind nicht mehr förderfähig und erhalten somit keine Förderung. Anträge für förderfähige Immobilien können aber noch bis 31.12.2023 gestellt werden (nach dem Einzug in die Immobilie). Danach endet das Programm KfW 424 - nach jetzigem Stand (26.03.2021) - ersatzlos.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt allerdings nicht nur beim Hausbau, sondern auch bei Sanierungsvorhaben mit energetischem Schwerpunkt. Zu nennen wären hier etwa das Kredit-Programm 261 für Kauf/Neubau oder Sanierung zum Effizienzhaus. Dabei handelt es sich um einen zinsgünstigen Kredit mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 50 Prozent (abhängig vom Effizienzhaus-Standard).

Als Alternative steht der KfW-Zuschuss 461 zur Verfügung. In diesem Fall muss der Kaufpreis des Hauses aus eigenen Mitteln gezahlt werden, doch auch hier ist ein staatlicher Zuschuss von 50 Prozent der Summe möglich. Gemessen an der Höchstfördergrenze von 150.000 Euro sind das bis zu 75.000 Euro.

Für alle Förderungen gilt: Der Antrag hierfür ist vor Baubeginn einzureichen. Lediglich der Antrag auf Baukindergeld muss nach dem Einzug eingereicht werden. In vielen Fällen ist außerdem die Einbindung eines speziell dena-gelisteten Energieberaters (Energie-Effizienz-Experte) Pflicht, der bestimmte Dokumente ausstellen und die Qualität der Arbeiten bestätigen muss.

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