Energieausweis - Kosten und Pflicht

Der Energieausweis fürs Haus ist ein Dokument, aus dem der energetische Zustand des Gebäudes im Detail hervorgeht. Dabei werden alle zugehörigen Faktoren wie Energiebedarf, Energieverbrauch und die primäre Wärmequelle mit einbezogen.

Zweck des Energieausweises ist es, Immobilienbesitzern und -interessenten Aufschluss darüber zu geben, wie umweltverträglich ein Haus ist, aber auch, welche Energie-Kosten im Betrieb auf den Besitzer zukommen. Schon mit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), einem der Vorgänger des Ende 2020 eingeführten Gebäudeenergiegesetzes (GEG), ist der Energieausweis ein essenzieller Bestandteil jedes Immobiliengeschäfts geworden.

Mehr Details im Energieausweis dank GEG

Mit Einführung des GEG zum Stichtag 1. November 2020 sind die Details im Energieausweis nochmals erweitert worden. Energieausweise enthalten nun auch Angaben, die direkt die Klimawirkung berücksichtigen. Konkret müssen Treibhausgasemissionen genannt werden, die sich aus dem Primärenergieverbrauch bzw. Primärenergiebedarf ergeben. Dadurch entsteht ein Informationsgewinn für den Hausbesitzer.

Außerdem neu ist, dass nach dem Hauskauf immer ein Gespräch zwischen Käufer (Neu-Besitzer) und einem Energieberater stattfinden muss. Der Energieberater soll dabei den Energieausweis und die Daten darin erklären. Dieses Beratungsgespräch muss - so sieht es das GEG vor - kostenlos sein. Der Neu-Besitzer des Hauses kann über den Verein „Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker – Bundesverband e. V.“ einen zertifizierten Energieberater ermitteln, der mit ihm den Energieausweis des neu gekauften Hauses bespricht.

Es gibt zwei Möglichkeiten einen Energieausweis zu erstellen, entweder anhand des Energieverbrauchs oder des Energiebedarfs. Den Energieverbrauch zu bestimmen ist einfacher, aber auch weniger aussagekräftig.

Je nach Eckdaten des Gebäudes, für das Sie einen Energieausweis erstellen lassen möchten, ist entweder ein günstiger Verbrauchsausweis ausreichend oder der teurere (aber auch belastbarere) Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Das Energieausweis-Dokument für Wohngebäude besteht immer aus fünf Seiten - unabhängig davon, um welche der beiden Arten es sich handelt. Seite 2 ist beim Verbrauchsausweis leer und wird nur dann ausgefüllt, wenn ein Bedarfsausweis erstellt wird. Seite 3 ist ein Vordruck für den Verbrauchsausweis und bleibt beim Bedarfsausweis leer.

Verbrauchsausweis - mit Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre

Energieverbrauchsausweise kommen heute nur noch bei Bestandsgebäuden zum Einsatz, welche die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Der Verbrauch wird anhand der Heizkosten- und Stromabrechnungen der letzten drei Abrechnungsperioden aufgelistet.

Grundlage ist also der tatsächliche Verbrauch ohne weitere Berücksichtigung einzelner Aspekte wie Dämmung und Heizung. Für den Verbrauchsausweis ist nicht zwingend ein Vor-Ort-Termin mit dem Energieberater nötig, wenn Sie ihm die benötigten Dokumente zur Verfügung stellen.

Ein Energieausweis kostet je nach Art und Anbieter üblicherweise ab rund 70 Euro aufwärts. Der genannte Betrag bezieht sich auf einen Energieverbrauchsausweis. Ein Bedarfsausweis kostet in der Regel 400 Euro oder mehr.

Googelt man „Energieausweis Kosten“, stößt man schnell auf extrem günstige Angebote. Bei Preisen unter 50 Euro muss man aber davon ausgehen, dass diese Inserate nicht seriös sind. Gerade wenn angeboten wird, dass man die Daten selbst eintragen kann und dann seinen Energieausweis zugeschickt bekommt, ist Vorsicht geboten. Sehr wahrscheinlich werden die eingegebenen Daten dann nicht fachmännisch geprüft. Die Kosten für einen solchen Energieausweis online sind zwar gering, die Qualität ist es aber auch.

Allerdings ist es mit Einführung des GEG für wenig seriöse Anbieter schwieriger geworden, Energieausweise online zu Dumping-Preisen anzubieten. Um die Qualität der Energieausweise zu verbessern, gelten nun strengere Sorgfaltspflichten für die Aussteller. Wenn die vom Hauseigentümer bereitgestellten Daten nicht oder nur unzureichend geprüft werden, kann ein Bußgeld verhängt werden.

Die Kosten für einen seriösen, rechtskräftigen Energieausweis beginnen wie erwähnt bei etwa 70 Euro (Verbrauchsausweis). Ehrlicherweise muss man jedoch dazu sagen, dass ein örtlicher Energieberater einen solchen Verbrauchsausweis nicht unter 150 Euro anbieten kann, ohne Verlust zu machen. Hier ist es Ihnen selbst überlassen, ob Sie einen kleinen Unternehmer unterstützen oder lieber einen günstigeren Energieausweis aus dem Internet bestellen möchten.

Bei sehr alten Gebäuden mit weniger als 5 Wohnungen wird fast immer ein Energiebedarfsausweis benötigt, der deutlich teurer ist (Bedarfsausweis). Für die Begehung vor Ort und die genaue Berechnung des Energiebedarfs fallen oft mindestens 400 bis 600 Euro an. Wollen Sie auch hier kein Preis-Dumping unterstützen, dann sollten Sie eher mit 600 bis 800 Euro rechnen. Bei sehr aufwendigen Berechnungen kann ein Energiebedarfsausweis auch mehr als 1.000 Euro kosten.

Es besteht aktuell in Deutschland eine Energieausweis-Pflicht für Gebäude, die verkauft oder vermietet werden sollen. Sie benötigen also einen Energieausweis für Ihr Eigenheim, wenn der Verkauf unmittelbar bevorsteht oder wenn Sie Wohnraum vermieten wollen.

Da der Energieausweis vor allem beim Besitzerwechsel einer Immobilie wichtig ist, muss einem potenziellen Käufer oder Mieter der Energieausweis jederzeit zugänglich gemacht werden. Die Ausnahme stellen denkmalgeschützte Gebäude und Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern dar. Bei beiden sind Sie nicht dazu verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen - sinnvoll kann es aber dennoch sein.

Energieausweis im Mehrfamilienhaus

Ist ein Energieausweis im Mehrfamilienhaus Pflicht? Prinzipiell gelten hier die gleichen Regeln. Bei Verkauf oder Vermietung muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Bei Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten (Mehrfamilienhäusern) können Sie sich den Energieausweis aber auch nur für eine oder mehrere Wohneinheiten ausstellen lassen, anstatt für das gesamte Gebäude. Die Kosten für einen Energieausweis im Mehrfamilienhaus ergeben sich dementsprechend.

Bei öffentlich und gewerblich genutzten Immobilien muss der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt werden. Bei öffentlichen Gebäuden ab einer Größe von 250 Quadratmetern muss das Dokument öffentlich zugänglich gemacht werden, zum Beispiel durch einen Aushang.

Bußgelder und Strafen

Bei Missachtung der Regeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) - vormals EnEV -, vor allem beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien ohne gültigen Energieausweis, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Entsprechend kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt werden.

Haus ohne Energieausweis verkaufen?

Gebäude, die keinen Energieausweis benötigen (Denkmalschutz oder Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche), können selbstverständlich auch ohne Energieausweis verkauft werden. Prinzipiell ist dies auch bei ausweispflichtigen Gebäuden möglich, frei nach dem Motto: „Wo kein Kläger, da kein Richter“. Empfehlenswert ist dies im Hinblick auf mögliche Strafen aber definitiv nicht!