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Allgemeines - Dachvermietung im Jahr 2021

Vor einigen Jahren war die Dachvermietung noch ein lukratives Geschäft für alle Beteiligten. Wer seine Dachfläche vermieten wollte, musste kein finanzielles Risiko mit einer eigenen Photovoltaik-Anlage eingehen und konnte trotzdem von regelmäßigen Einnahmen profitieren. Wichtigste Basis hierfür war die enorm hohe Einspeisevergütung.

Zusammen mit der Einspeisevergütung ist jedoch der Markt für Dachvermietungen bis heute stark geschrumpft, weil Kosten und Nutzen bei vielen kleineren Dächern einfach nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Im Jahr 2021 wird die Dachvermietung zwar noch praktiziert, aber nur bei sehr großen Flächen und meist nur, um in den Genuss einer kostenlosen Dachsanierung zu kommen.

Bild: Energieheld Tipp

Es gibt einige Ausnahmefälle, aber im Allgemeinen ist die Dachvermietung kein lohnendes Geschäft mehr und wird daher besonders unter 600 m² nur noch selten angeboten. Statt die Dachfläche zu vermieten, sollten Sie darüber nachdenken, ob sich vielleicht eine eigene Photovoltaik-Anlage rentieren könnte.

Funktionsweise und Gewinn-Modelle

Bild: Dachsanierung
Kostenlose Dachsanierung | © Palatinate Stock / shutterstock.com

Wenn Sie Ihre Dachfläche vermieten möchten, können Sie von verschiedenen Modellen profitieren. Eine Möglichkeit ist, das Dach kostenlos sanieren zu lassen, was aber zu Lasten der Einnahmen geht. Ist das Dach grundsätzlich in Ordnung und tragfähig, dann fallen die Einnahmen aus der Dachvermietung selbstverständlich höher aus.

Mehr als 5 Prozent Gewinnbeteiligung sind allerdings nicht realistisch. Ein anderes Gewinnmodell ist der Direktbezug des auf dem Dach erzeugten Stroms. Durch einen hohen Eigenverbrauch sparen Sie erheblich bei den Stromkosten. Besonders effizient ist dieses Gewinnmodell, wenn Sie z. B. über eine reversible Wärmepumpe verfügen, die im Sommer das Eigenheim gleich einer Klimaanlage kühlt und es im Winter beheizt.

Mit dem Modell, Miete pro Quadratmeter Fläche zu beziehen erzielt man nicht mehr als 450 Euro pro Jahr - vermutlich sogar weniger. Ähnlich sieht es mit Einmalzahlungen aus. Auch hier ist nicht mit mehr als 200 bis 450 Euro pro Jahr zu rechnen was ca. 4.000 bis 9.000 Euro auf einen Zeitraum von 20 Jahren entspricht. Immerhin erhält man das Geld auf einmal zu Beginn der Dachvermietung, sodass der Gewinn durch die Inflation nicht noch weiter geschmälert wird.

Gewinn bei der Dachvermietung Erläuterung Einnahmen
Miete pro m² beziehen Unabhängig vom Solarertrag erhalten Sie eine jährliche Zahlung pro m². Rechnen Sie mit jährlich 2 - 5 € pro m²
Anteil an den Einnahmen Sie werden abhängig vom Solarertrag vergütet. Das kann für Sie gut oder auch schlecht ausfallen. Rund 5 % Gewinnbeteiligung sind realistisch
Einmalige Zahlung Es wird ein grober Ertrag für einen festgeschriebenen Zeitraum ermittelt. Davon bekommen Sie dann einen Teil als einmalige Zahlung. Etwa 4.000 - 9.000 €
Kostenlose Dachsanierung Das Dach wird erst saniert und dann mit PV ausgestattet. Für Sie entstehen keine Kosten. Kaum nennenswerte Einnahmen, aber kostenlose Sanierung
Direktbezug des Stroms Sie beziehen selber Strom aus der vermieteten Dachfläche. Dieser ist in der Regel deutlich günstiger als aus dem Netz. Ersparnisse bei Stromkosten

Die richtige Dach-Größe für die Vermietung

Bild: Dach-Größe für Dachvermietung
Ab 600 m² ist eine Dachvermietung rentabel | © Pexels / pixabay.com CC0

Nicht jedes Dach eignet sich für die Vermietung. Wenn Sie in 2021 Ihre Dachfläche vermieten wollen, sollte es die entsprechende Größe haben. Heute werden hauptsächlich Dächer ab 600 Quadratmetern angemietet, weil sich der ganze Aufwand ansonsten nicht lohnt. Besser geeignet sind Dächer ab 1.000 Quadratmetern nutzbarer Dachfläche.

Auch sollte die Dachneigung zwischen 30 und 35 Grad liegen, aber das wird dann im Einzelfall genau geprüft. Besonders bei Einfamilienhäusern brauchen Sie über eine Dachvermietung eigentlich nicht nachzudenken. Die Nachfrage ist äußerst gering und eine eigene Anlage lohnt sich - mit oder ohne den Kredit 270 der KfW - viel eher.

Dach-Größe Dachvermietung realistisch?
100 - 150 m² (Einfamilienhaus) Sehr unwahrscheinlich
200 - 600 m² (kleinere Scheune) In Ausnahmefällen
ab 600 m² (Maschinenhalle oder Stall) Gute Größe für Dachvermietung

Vorteile und Nachteile bei der Dachvermietung

Bild: PV-Anlage auf Dach
Eine eigene PV-Anlage lohnt mehr | © Altrendo Images / shutterstock.com

Wie bei jedem Geschäft gibt es auch bei einer Dachvermietung gewisse Vorteile und Nachteile. Wenn Sie Dachfläche vermieten, ist ihr größter Vorteil die Möglichkeit, eine günstige oder sogar kostenlose Dachsanierung durchführen zu lassen. Außerdem müssen Sie kein finanzielles Risiko beim Kauf der Photovoltaik-Anlage eingehen, selbst wenn das Dach noch in Ordnung ist.

Ebenso haben Sie jedoch den Nachteil, die Photovoltaik-Anlage nicht selbst zu besitzen, wenn Sie für Photovoltaik Dachfläche vermieten. Den Strom, den der Dachpächter vermarktet, könnten Sie selbst nutzen oder einspeisen und dabei deutlich höhere Einsparungen bzw. Gewinne erzielen. Auch Sie können dabei einen Kredit der KfW nutzen, um die PV-Anlage und die Dachsanierung in einem Zuge zu bezahlen.

Vorteile Nachteile
Kostenlose Dachsanierung möglich Einnahmen sind sehr gering
Kein Risiko beim Kauf einer PV-Anlage Eigene PV-Anlage ermöglicht deutlich höhere Einsparungen bzw. Gewinne
Kleine Zusatzeinnahmen, wenn man sich ansonsten nicht mit dem Thema PV auseinandersetzen möchte Pachtvertrag gilt für 20 Jahre fix - Dachfläche kann in dieser Zeit nicht für eigene PV-Anlage genutzt werden
Günstiger Strom bei Direktversorgung  
Kein Risiko beimn Betrieb der Anlage (z. B. Beschädigung durch Hagelschlag)  

Wirtschaftlichkeit der Dachvermietung - lohnt sich das?

Bild: PV-Anlage auf Hallendach
PV auf Hallendach | © franco lucato / shutterstock.com

Die Dachvermietung scheint im ersten Moment eine sinnvolle Möglichkeit zu sein, um mit ungenutzten Dachflächen Geld zu verdienen. Tatsächlich rentiert sich die Investition in eine eigene Anlage sehr viel mehr.

Voraussetzung ist ein hoher Eigenverbrauch des mit der Photovoltaik-Anlage erzeugten Stroms. Dieser ist deutlich billiger als gekaufter Strom und auch billiger als direkt bezogener Strom aus einer Photovoltaik-Anlage auf einem vermieteten Dach.

Darüber hinaus ist der Markt für die Dachvermietung in den letzten Jahren gemeinsam mit der Einspeisevergütung erheblich geschrumpft. In vielen Fällen wird es daher problematisch werden, überhaupt einen Investor für das eigene Dach zu finden: Gewinnbringend Dachfläche vermieten von privat - eher schwierig wenn man keine ausreichend große Dachfläche hat.

Damit ist das Geschäftsmodell für Ein- oder Zweifamilienhäuser nicht mehr rentabel. Lediglich bei Scheunen oder gewerblich genutzten Hallen ab 600 Quadratmetern Dachfläche lohnt sich eine Dachflächenvermietung überhaupt noch. Besser sind allerdings 1.000 Quadratmeter Fläche oder mehr.

Das Geschäftsverhältnis / Pachtvertrag

Das Geschäftsverhältnis zwischen Hauseigentümer und Photovoltaik-Anlagenbetreiber wird durch einen Pachtvertrag festgehalten. Dieser gilt meist für 20 Jahre - über diesen Zeitraum wird die Zahlung der Einspeisevergütung garantiert (bei Großanlagen irrelevant). Verpflichtungen bestehen meist dahingehend, die Fläche verständlicherweise nicht für andere Zwecke zu nutzen oder zu verschatten (z. B. neues Gebäude davor errichten).

Nach Ablauf der anfangs gesetzten Frist wird die Photovoltaik-Anlage wieder demontiert. Gegebenenfalls können Sie diese gegen einen Abschlag auch selbst weiter nutzen. In der folgenden Tabelle finden Sie eine unvollständige Übersicht zu möglichen Pächtern, ihren Vergütungsmodellen, der Pachtlaufzeit sowie der Mindestgröße der zu vermietenden Dachfläche.

Möglicher Pächter Mindestfläche Dach Vergütungsmodell(e) Laufzeit der Pacht
E4P (Energy for People) ab 500 m² Kostenlose Dachsanierung 20 Jahre
Dachverpachtung.com ab 700 m² Wahlweise jährliche Pacht, Einmalzahlung, kostenlose Dachsanierung 25 Jahre
hk-solartech ab 750 m² Einmalzahlung oder kostenlose Dachsanierung 20 Jahre
Solar Direktinvest ab 1.000 m² Einmalzahlung oder kostenlose Dachsanierung (20 Jahre, ab Jahr 21: 10 % der Gewinne) 40 Jahre
Wir mieten Dein Dach ab 300 m² Einmalzahlung oder kostenlose Dachsanierung 25 Jahre
Taunus Solarenergie ab 200 m² Wahlweise jährl. Pacht, Einmalzahlung, die PV-Anlage geht nach Pachtende in den Besitz des Verpächters über 25 Jahre

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