Dachausbau im Altbau - ein Ratgeber

Einfacher und günstiger als ein Hausanbau ist meist ein Dachausbau, wenn der betreffende Raum unterm Dach noch ungenutzt ist. So schaffen Sie neuen Wohnraum, der je nach Umfang sogar vermietet werden kann, um zusätzliche Einnahmen für die Haushaltskasse zu erzielen.

Im Durchschnitt verfügt ein Dachgeschoss in Deutschland etwa über 60 Quadratmeter Grundfläche und etwas weniger als 100 Quadratmeter Dachfläche. Mit diesen Dimensionen können die meisten Eigenheimbesitzer also grob rechnen, wenn es um die erste Planung und Kosten-Kalkulation geht.

Der Dachausbau ermöglicht, dass die meist ungenutzte Wohnfläche unter dem Dach bewohnbar wird. In vielen Eigenheimen wird der Dachboden lediglich als Abstellkammer benutzt und dadurch eine Menge potenzielle Wohnfläche im Haus verschenkt. Auch eine Dämmung ist in den meisten Fällen nur mangelhaft installiert oder gar nicht vorhanden. Schnell wird der leere Dachboden so zur ungewollten Energieschleuder.

Sehr beliebt ist der Umbau des Dachbodens zum Schlafzimmer. Die Außenwände werden gedämmt, der Fußboden bekommt eine Trittschalldämmung und verschiedene Trockenbau-Maßnahmen sorgen für eine neue Raumaufteilung. Nach dem Dachausbau ist der Dachboden somit als Schlafzimmer für die Eltern oder als Kinderzimmer gut geeignet, wie Sie an den folgenden Bildern erkennen können.

Elementare Umbaumaßnahmen bei einer Kernsanierung des Altbaus sind das Herausreißen des Fußbodens, eine neue Dämmung der Wände und die Installation energetischer Fenster. Darüber hinaus wird der Dachstuhl verstärkt und Platz für neue Einrichtungsgegenstände geschaffen.

Wenn der neue Dachboden auch bewohnt werden soll, benötigen Sie zusätzlich eine Heizung und einen Anschluss an das Stromnetz. Falls Ihnen das Fachwissen rund um die Elektro-Installation allerdings fehlt, dann sollten Sie spätestens an dieser Stelle eine Fachkraft beauftragen - nur so kann die Sicherheit der Elektro-Nutzung auch garantiert werden. Einfach planlos mit dem Dachausbau anfangen sollten Sie sowieso nicht.

Beauftragen Sie einen Handwerker oder Architekten und planen Sie bereits frühzeitig den Dachausbau. Dieses Vorgehen hat nicht nur Vorteile für die Kalkulation der Kosten, sondern beschleunigt auch den späteren Genehmigungsprozess. Wer einfach mit dem Dachausbau beginnt, ohne sich eine Genehmigung oder zumindest einen Ratschlag vom Profi einzuholen, dem drohen Bußgelder.

Wann benötigen Sie eine Baugenehmigung für einen Dachausbau?

Im Idealfall melden Sie den Dachausbau so früh wie möglich beim zuständigen Bauamt an. Die Notwendigkeit einer Genehmigung hängt vom jeweiligen Bundesamt und den baulichen Gegebenheiten ab und kann sich von Einzelfall zu Einzelfall unterscheiden. Dementsprechend sollte man bei Veränderungen rund ums Dach zunächst immer beim Bauamt nachfragen. Oft bringt bereits eine formlose Anfrage beim Bauamt Gewissheit über die Notwendigkeit einer Genehmigung.

Es gilt eine einfache Faustregel: Umbaumaßnahmen benötigen eine Genehmigung, wenn Sie den baulichen Charakter, die Dachneigung oder die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche verändern.

Da sich die Genehmigung an den regionalen Gesetzen und Gemeinden orientiert, können an dieser Stelle nur ein paar sehr allgemeine Tipps gegeben werden. Die Genehmigung hängt von der Bautätigkeit ab und grundsätzlich sind Instandsetzungen oder Ausbesserungen nicht genehmigungspflichtig. Der Charakter des Hauses bleibt bei solchen Maßnahmen unverändert und dementsprechend können Sie mit den Baumaßnahmen direkt beginnen. Weitere Fälle, bei denen häufig keine Genehmigung benötigt wird, entnehmen Sie einfach der folgenden Tabelle.

Natürlich ist nicht jeder Dachausbau identisch, denn manchmal muss mehr und manchmal auch einfach weniger gemacht werden. Insgesamt können Sie bei einem komplett unsanierten Dachgeschoss beim Dachausbau mit Kosten von 375 bis 625 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Inklusive sind dabei: Entkernung, Dämmung, Fußboden, Wände, Fenster, Elektrik und Heizkörper. Bei einem durchschnittlichen Dachboden mit 60 Quadratmetern kommen Sie so im Komplettpaket auf 22.500 bis 37.500 Euro. Deutlich teurer wird es meist nur, wenn auch Dachgauben eingebaut werden sollen (8.750 bis 13.750 Euro pro Stück).

Das richtige Entkernen - Vorsicht bei Asbest!

Beim Entkernen sollten Sie nach einem genauen Plan vorgehen, aber auch auf Überraschungen gefasst sein. Bereits vorab sollte sich anhand von Bauunterlagen feststellen lassen, ob in der Vergangenheit Asbest (Eindeckung oder Dämmung) verbaut wurde. Auch fachkundige Experten wie Dachdecker oder Energieberater können hier weiterhelfen. Asbest darf dann jedoch ausschließlich von einem Fachbetrieb entfernt und entsorgt werden.

Im Gegensatz zu vielen anderen Arbeiten kann die Entkernung sonst aber zu großen Teilen in Eigenregie durchgeführt werden, um Geld zu sparen. Ein Fachbetrieb verlangt insgesamt rund 31 Euro pro Quadratmeter bei herkömmlichen Materialien und Baustrukturen. Ausbau und Entsorgung von Asbest kosten meist zwischen 30 und 60 Euro pro Quadratmeter.

Welche Dämmung für einen Dachausbau?

Ohne Dämmung kann das Wohnen im Dachgeschoss zur echten Qual werden. Schützen Sie sich nicht nur vor dem Winter, sondern auch vor dem Sommer mit einer guten Hitzeschutz-Dämmung. Diese ist mit Dämmstoffen wie Mineralwolle und Holzfaser zwar etwas teurer, aber der zusätzliche Komfort ist unschlagbar!

Bleibt die Dacheindeckung unangetastet, dann kostet die Dämmung beim Dachausbau etwa 60 bis 90 Euro pro Quadratmeter (Zwischensparrendämmung).

Welche Heizung für einen Dachausbau?

Wer seinen Dachausbau richtig angeht, der verbindet den neuen Wohnraum natürlich mit der bestehenden Heizung. Der schnelle Anschluss von Elektro- oder Infrarotheizungen ist natürlich verlockend, auf Dauer aber sehr teuer im laufenden Betrieb (rund 35 Cent pro kWh).

Inklusive Einbau kostet ein normaler Heizkörper für Ölheizungen, Gasheizungen usw. beim Fachmann rund 500 Euro - insgesamt also verschmerzbare Kosten.

Tipps für Wände und Boden

Wenn die Dämmung angebracht wurde, können Sie die Wände und den Boden theoretisch selbst installieren. Wer sich dies jedoch nicht zutraut, sollte auch hier lieber einen Fachmann ranlassen. Beim Boden hilft eine gute Trittschalldämmung, um die Lärmentwicklung in der darunter liegenden Etage zu minimieren.

Je nach Material können Sie bei den Wänden mit 30 Euro pro Quadratmeter und beim Boden mit 37 Euro pro Quadratmeter rechnen (alles inklusive Tapete, Teppich etc.). Teurer geht es natürlich immer, wenn Sie ausschließlich hochwertige Materialien nutzen.

Neue Fenster und Gauben

Bei den Kosten für ein neues Dachfenster kommt es besonders darauf an, ob bereits ein altes vorhanden ist oder erst eine Öffnung im Dach angelegt werden muss. Sollte letzteres der Fall sein, müssen Sie mindestens mit 2.500 Euro für ein neues Dachfenster und dessen Einbau rechnen. Eine Dachgaube benötigt in jedem Fall eine Baugenehmigung und kostet etwa 8.750 bis 13.750 Euro.

Elektro-Installation vom Fachmann

Die Elektro-Installation sollte auf jeden Fall von einem Fachmann ausgeführt werden, da das Brandrisiko bei falscher Handhabung nicht unerheblich ist. Je nach Umfang der Maßnahmen sollten Sie rund 1.250 Euro einplanen. Bei geringem Arbeitsumfang kann es auch deutlich weniger sein.

Küche und Badezimmer beim Dachausbau

Beinhaltet Ihr geplanter Dachausbau auch eine Küche und ein Badezimmer, dann steigen Kosten und Aufwand für die gesamte Maßnahme noch einmal enorm an. Aus rechtlicher Sicht wird mit diesem Schritt eine neue Wohneinheit geschaffen. Eine neue Küche wird Sie etwa 6.250 bis 12.500 Euro kosten, währende ein neues Badezimmer durchaus mit 10.000 bis 18.750 Euro zu Buche schlagen kann.

Wer es richtig anstellt, kann seinen gesamten Dachausbau von BAFA (oder KfW) fördern lassen. Sie haben dabei Anspruch auf eine Förderung über 15 Prozent der Gesamtkosten bzw. bis zu 20 Prozent mit individuellem Sanierungsfahrplan eines dafür zertifizierten Energieberaters. Zur Wahl steht ein BAFA-Zuschuss oder ein KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss, wenn der Dachausbau im Rahmen einer Komplettsanierung zum Effizienzhaus Standard erfolgt.

Eine Förderung ist allerdings nur in Verbindung mit einer Dämmung möglich, welche den Vorgaben von BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) entsprechen muss. Dafür muss der Antrag vor Baubeginn gestellt werden.

Zudem muss ein Energie-Effizienz-Experte (zertifizierter Energieberater der dena-Expertenliste) eingebunden werden, der natürlich auch bei der Planung des Dachausbaus helfen kann. Seine Dienstleistung kann vom BAFA mitgefördert werden.

*) pro Wohneinheit

Bei den hier genannten Kosten für einen Dachausbau ist natürlich der Gedanke berechtigt, ob das nicht auch günstiger geht, wenn man alles selber macht. Aus professioneller Sicht müssen wir anraten, nur das selbst zu machen, was auch sicher durchführbar ist.

Dämmungen, Fenster, Heizungen und Elektrik gehören nicht in das Metier des durchschnittlichen Heimwerkers. Wer hier pfuscht, riskiert nicht nur Schäden am Haus, sondern auch am eigenen Körper. Natürlich ist es nicht sehr anspruchsvoll, ein paar Dämmmatten zwischen die Sparren zu klemmen, aber die echte Arbeit fängt erst hinterher beim Einbau der Dampfbremse an. Ein paar Tipps aus dem Internet helfen da nicht viel weiter, wenn das fachliche Wissen rund um Wärmebrücken und Schimmel fehlt.

Auch bei Arbeiten an der Elektrik dürfte offensichtlich sein, dass hier ein Fachmann gefragt ist, denn ein falscher Kabel-Querschnitt kann leicht den gesamten Dachausbau in Brand stecken. Bei allen übrigen Arbeiten muss jeder für sich entscheiden, ob er selbst Hand anlegen oder einen Handwerker beauftragen möchte. Besonders tapezieren ist für viele eine ungeliebte Tätigkeit, die sie gerne einem Profi überlassen. Energieheld hilft Ihnen in jedem Fall weiter und vermittelt kostenlos und unverbindlich passende Betriebe aus Ihrer Region - inklusive Förderung!