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Dachausbau im Altbau - ein Ratgeber

Bild: ungedämmter Dachboden mit alter, einfacher Einrichtung
Neuer Dachboden gefällig? | © Ippicture / pixabay.com CC0

Ein Dachausbau schafft mehr Wohnraum bei verhältnismäßig geringen Kosten. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und wann eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Dabei behandeln wir die Themen Entkernung, Dämmung, Trittschalldämmung, Boden, Wände, Fenster, Heizung und Elektrik. Zusätzlich erhalten Sie Informationen über mögliche Förderungen und Beispiele für die Sanierung. Rund um den perfekten Dachausbau bleiben also keine Fragen offen!

Inhalt


    Warum ein Dachausbau?

    Einfacher und günstiger als ein Hausanbau ist meist ein Dachausbau, wenn der betreffende Raum unterm Dach noch ungenutzt ist. So schaffen Sie neuen Wohnraum, der je nach Umfang sogar vermietet werden kann, um zusätzliche Einnahmen für die Haushaltskasse zu erzielen.

    Im Durchschnitt verfügt ein Dachgeschoss in Deutschland etwa über 60 Quadratmeter Grundfläche und etwas weniger als 100 Quadratmeter Dachfläche. Mit diesen Dimensionen können die meisten Eigenheimbesitzer also grob rechnen, wenn um die erste Planung und Kosten-Kalkulation geht.

    Bild: Energieheld-Tipps

    Ein Dachausbau sollte stets umfassend geplant werden, aber selten gibt es echte Probleme bei der Genehmigung - nach Absprache wird häufig auch gar keine benötigt! Für 18.000 bis 30.000 Euro können Sie viel neuen Wohnraum in einem sonst beengten Einfamilienhaus schaffen.


    Angebote für einen Dachausbau

    Ideen und Bilder - vorher vs. nachher

    Der Dachausbau ermöglicht, dass die meist ungenutzte Wohnfläche unter dem Dach bewohnbar wird. In vielen Eigenheimen wird der Dachboden lediglich als Abstellkammer benutzt und dadurch eine Menge potenzielle Wohnfläche im Haus verschenkt. Auch eine Dämmung ist in den meisten Fällen nur mangelhaft installiert oder gar nicht vorhanden. Schnell wird der leere Dachboden so zur ungewollten Energieschleuder.

    Sehr beliebt ist der Umbau des Dachbodens zum Schlafzimmer. Die Außenwände werden gedämmt, der Fußboden bekommt eine Trittschalldämmung und verschiedene Trockenbau-Maßnahmen sorgen für eine neue Raumaufteilung. Nach dem Dachausbau ist der Dachboden somit als Schlafzimmer für die Eltern oder als Kinderzimmer gut geeignet, wie Sie an den folgenden Bildern erkennen können.

    Bild: Großer Dachboden vor der Sanierung (Eigenheim)

    Dachboden vor der Sanierung:
    Ungedämmt, ungenutzt und lediglich für die Lagerung von Gegenständen nutzbar

    Bild: Schlafzimmer unter dem Dach (Dachausbau)

    Dachausbau zum Schlafzimmer:
    Gedämmt, beheizt und als Schlafzimmer nutzbar

    Ebenfalls sehr beliebt rund um das Eigenheim ist der Dachausbau zum Wohnbereich. In dem ungenutzten Dachboden wird eine Heizung installiert, die Dachschrägen werden gedämmt und die Wände verkleidet. Anschließend wird ein neuer Boden verlegt und mit passenden Möbelstücken und Einrichtungsgegenständen eine wohlige Atmosphäre erzeugt. Im Handumdrehen verwandelt sich der bislang unbrauchbare Platz unter dem Dach zu einem Spielparadies für Kinder und Erwachsene.

    Bild: Dachboden vor der Sanierung (Eigenheim)

    Dachboden vor der Sanierung
    Ungenutzt, heruntergekommen und ohne Möglichkeit der Energieeinsparung

    Bild: Dachboden nach dem Dachausbau

    Dachausbau zum Wohn- und Spielbereich
    Trittschalldämmung, energetische Fenster und als Gemeinschaftsraum nutzbar

    Angebote für einen Dachausbau

    Planung und Baugenehmigung

    Bild: Dachausbau im Eigenheim (Rohbau)
    Der Dachausbau während der Bauphase |© ronstik / shutterstock.com

    Elementare Umbaumaßnahmen bei einer Kernsanierung des Altbaus sind das Herausreißen des Fußbodens, eine neue Dämmung der Wände und die Installation energetischer Fenster. Darüber hinaus wird der Dachstuhl verstärkt und Platz für neue Einrichtungsgegenstände geschaffen.

    Wenn der neue Dachboden auch bewohnt werden soll, benötigen Sie zusätzlich eine Heizung und einen Anschluss an das Stromnetz. Falls Ihnen das Fachwissen rund um die Elektro-Installation allerdings fehlt, dann sollten Sie spätestens an dieser Stelle eine Fachkraft beauftragen - nur so kann die Sicherheit der Elektro-Nutzung auch garantiert werden. Einfach planlos mit dem Dachausbau anfangen sollten Sie sowieso nicht.

    Beauftragen Sie einen Handwerker oder Architekten und planen Sie bereits frühzeitig den Dachausbau. Dieses Vorgehen hat nicht nur Vorteile für die Kalkulation der Kosten, sondern beschleunigt auch den späteren Genehmigungsprozess. Wer einfach mit dem Dachausbau beginnt, ohne sich eine Genehmigung oder zumindest einen Ratschlag vom Profi einzuholen, dem drohen Bußgelder.

    Wann benötigen Sie eine Baugenehmigung für einen Dachausbau?

    Im Idealfall melden Sie den Dachausbau so früh wie möglich beim zuständigen Bauamt an. Die Notwendigkeit einer Genehmigung hängt vom jeweiligen Bundesamt und den baulichen Gegebenheiten ab und kann sich von Einzelfall zu Einzelfall unterscheiden. Dementsprechend sollte man bei Veränderungen rund ums Dach zunächst immer beim Bauamt nachfragen. Oft bringt bereits eine formlose Anfrage beim Bauamt Gewissheit über die Notwendigkeit einer Genehmigung.

    Es gilt eine einfache Faustregel: Umbaumaßnahmen benötigen eine Genehmigung, wenn Sie den baulichen Charakter, die Dachneigung oder die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche verändern.

    Da sich die Genehmigung an den regionalen Gesetzen und Gemeinden orientiert, können an dieser Stelle nur ein paar sehr allgemeine Tipps gegeben werden. Die Genehmigung hängt von der Bautätigkeit ab und grundsätzlich sind Instandsetzungen oder Ausbesserungen nicht genehmigungspflichtig. Der Charakter des Hauses bleibt bei solchen Maßnahmen unverändert und dementsprechend können Sie mit den Baumaßnahmen direkt beginnen. Weitere Fälle, bei denen häufig keine Genehmigung benötigt wird, entnehmen Sie einfach der folgenden Tabelle.

    Dachausbau Genehmigung? Begründung
    Austauschen der Fenster nein Das Haus bleibt in seinen Grundmaßen unverändert
    Erweiterung bestehende Wohnung ins Dachgeschoss nein Nicht in allen Bundesländern genehmigungspflichtig
    Neueindeckung des Dachs nein Material und Baucharakter des Gebäudes bleiben unverändert
    Neuer Dachbereich wird nur zeitweilig als Party- oder Arbeitsbereich verwendet nein Es wird kein neuer Wohnraum geschaffen
    Die Statik des Gebäudes wird nicht verändert nein Lediglich Schönheitsreparaturen werden vorgenommen
    Äußere Dachform verändert sich nicht nein Instandsetzungen und optische Veränderungen sind nicht genehmigungspflichtig
    Ausbau Dachboden zur kompletten Wohnung ja Richtlinien für Deckenhöhe, Geschossfläche und KFZ-Stellplatz müssen eingehalten und genehmigt werden
    Anbau einer Gaube oder Dachterasse ja Die Grundfläche des Eigenheimes wird verändert
    Form des Hauses wird verändert ja Neuer Wohnraum wird geschaffen
    Umbau Flach- zu Steildach ja Veränderung der Dachneigung

    Angebote für einen Dachausbau

    Maßnahmen und Kosten beim Dachausbau

    Bild: Ein alter Dachboden (Eigenheim)
    Der Dachausbau beginnt mit einer neuen Dämmung | © Kincse_j / pixabay.com CC0

    Natürlich ist nicht jeder Dachausbau identisch, denn manchmal muss mehr und manchmal auch einfach weniger gemacht werden. Insgesamt können Sie bei einem komplett unsanierten Dachgeschoss beim Dachausbau mit Kosten von 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter rechnen.

    Inklusive sind dabei: Entkernung, Dämmung, Fußboden, Wände, Fenster, Elektrik und Heizkörper. Bei einem durchschnittlichen Dachboden mit 60 Quadratmetern kommen Sie so im Komplettpaket auf 18.000 bis 30.000 Euro. Deutlich teurer wird es meist nur, wenn auch Dachgauben eingebaut werden sollen (7.000 bis 11.000 Euro pro Stück).

    Dachausbau Fläche / Anzahl Kosten pro m² / Stück Kosten gesamt (mit Einbau)
    Entkernen 160 m² 25 € pro m² 4.000 €
    Dämmung 100 m² 70 € pro m² 7.000 €
    Boden 60 m² 30 € pro m² 1.800 €
    Wände 100 m² 25 € pro m² 2.500 €
    Heizkörper 4 Stück 500 € pro Stück 2.000 €
    Fenster 4 Stück 1.200 € pro Stück 4.800 €
    Elektrik - 1.000 € pauschal 1.000 €
    Dachausbau gesamt 300 - 500 € pro m² 23.100 €
     
    Neue Treppe (zusätzlich) 2.000 - 5.000 € pro Stück
    Dachgaube (zusätzlich) 7.000 - 11.000 € pro Stück
    Küche (zusätzlich) 500 - 1.500 € pro m²
    Badezimmer (zusätzlich) 1.000 - 3.000 € pro m²

    Das richtige Entkernen - Vorsicht bei Asbest!

    Beim Entkernen sollten Sie nach einem genauen Plan vorgehen, aber auch auf Überraschungen gefasst sein. Bereits vorab sollte sich anhand von Bauunterlagen feststellen lassen, ob in der Vergangenheit Asbest (Eindeckung oder Dämmung) verbaut wurde. Auch fachkundige Experten wie Dachdecker oder Energieberater können hier weiterhelfen. Asbest darf dann jedoch ausschließlich von einem Fachbetrieb entfernt und entsorgt werden.

    Im Gegensatz zu vielen anderen Arbeiten kann die Entkernung sonst aber zu großen Teilen in Eigenregie durchgeführt werden, um Geld zu sparen. Ein Fachbetrieb verlangt insgesamt rund 25 Euro pro Quadratmeter bei herkömmlichen Materialien und Baustrukturen. Ausbau und Entsorgung von Asbest kosten meist zwischen 30 und 60 Euro pro Quadratmeter.

    Welche Dämmung für einen Dachausbau?

    Ohne Dämmung kann das Wohnen im Dachgeschoss zur echten Qual werden. Schützen Sie sich nicht nur vor dem Winter, sondern auch vor dem Sommer mit einer guten Hitzeschutz-Dämmung. Diese ist mit Dämmstoffen wie Mineralwolle und Holzfaser zwar etwas teurer, aber der zusätzliche Komfort ist unschlagbar!

    Bleibt die Dacheindeckung unangetastet, dann kostet die Dämmung beim Dachausbau etwa 50 bis 80 Euro pro Quadratmeter (Zwischensparrendämmung).

    Welche Heizung für einen Dachausbau?

    Wer seinen Dachausbau richtig angeht, der verbindet den neuen Wohnraum natürlich mit der bestehenden Heizung. Der schnelle Anschluss von Elektro- oder Infrarotheizungen ist natürlich verlockend, auf Dauer aber sehr teuer im laufenden Betrieb (rund 29 Cent pro kWh).

    Inklusive Einbau kostet ein normaler Heizkörper für Ölheizungen, Gasheizungen usw.. beim Fachmann rund 500 Euro - insgesamt also verschmerzbare Kosten.

    Tipps für Wände und Boden

    Wenn die Dämmung angebracht wurde, können Sie die Wände und den Boden theoretisch selbst installieren. Wer sich dies jedoch nicht zutraut, sollte auch hier lieber einen Fachmann ranlassen. Beim Boden hilft eine gute Trittschalldämmung, um die Lärmentwicklung in der darunter liegenden Etage zu minimieren.

    Je nach Material können Sie bei den Wänden mit 25 Euro pro Quadratmeter und beim Boden mit 30 Euro pro Quadratmeter rechnen (alles inklusive Tapete, Teppich etc.). Teurer geht es natürlich immer, wenn Sie ausschließlich hochwertige Materialien nutzen.

    Neue Fenster und Gauben

    Bei den Kosten für ein neues Dachfenster kommt es besonders darauf an, ob bereits ein altes vorhanden ist oder erst eine Öffnung im Dach angelegt werden muss. Sollte letzteres der Fall sein, müssen Sie mindestens mit 2.000 Euro für ein neues Dachfenster und dessen Einbau rechnen. Eine Dachgaube benötigt in jedem Fall eine Baugenehmigung und kostet etwa 7.000 bis 11.000 Euro.

    Elektro-Installation vom Fachmann

    Die Elektro-Installation sollte auf jeden Fall von einem Fachmann ausgeführt werden, da das Brandrisiko bei falscher Handhabung nicht unerheblich ist. Je nach Umfang der Maßnahmen sollten Sie rund 1.000 Euro einplanen. Bei geringem Arbeitsumfang kann es auch deutlich weniger sein.

    Küche und Badezimmer beim Dachausbau

    Beinhaltet Ihr geplanter Dachausbau auch eine Küche und ein Badezimmer, dann steigen Kosten und Aufwand für die gesamte Maßnahme noch einmal enorm an. Aus rechtlicher Sicht wird mit diesem Schritt eine neue Wohneinheit geschaffen. Eine neue Küche wird Sie etwa 5.000 bis 10.000 Euro kosten, währende ein neues Badezimmer durchaus mit 8.000 bis 15.000 Euro zu Buche schlagen kann.

    Angebote für einen Dachausbau

    Förderung für einen Dachausbau

    Bild: Ein Dachboden vor der Sanierung im Eigenheim (Förderung)
    Der Dachausbau kann von BAFA & KfW gefördert werden | © Kincse_j / pixabay.com CC0

    Wer es richtig anstellt, kann seinen gesamten Dachausbau von BAFA oder KfW fördern lassen. Sie haben dabei Anspruch auf eine Förderung über 20 Prozent der Gesamt-Kosten bzw. bis zu 25 Prozent mit individuellem Sanierungsfahrplan eines dafür zertifizierten Energieberaters. Zur Wahl steht ein BAFA-Zuschuss oder ein KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss.

    Eine Förderung ist allerdings nur in Verbindung mit einer Dämmung möglich, welche den Vorgaben von BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) entsprechen muss. Dafür muss der Antrag vor Baubeginn gestellt werden.

    Zudem muss ein Energie-Effizienz-Experte (zertifizierter Energieberater der dena-Expertenliste) eingebunden werden, der natürlich auch bei der Planung des Dachausbaus helfen kann. Seine Dienstleistung kann sowohl vom BAFA als auch der KfW mitgefördert werden.

    Programm Förderung für Dachausbau
    BAFA BEG EM Basisförderung: 20 % der förderfähigen Kosten, max. 12.000 €*
    Mit Sanierungsfahrplan: 25 % der förderfähigen Kosten, max. 15.000 €*
    KfW 261/262 Kredit von bis zu 60.000 € (Einzelmaßnahme) mit Tilgungszuschuss von 20 %, max. 12.000 €*
    Mit individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP): 25 % der förderfähigen Kosten, max. 15.000 €*
    oder
    Kredit von bis zu 150.000 € (Gesamtsanierung) mit Tilgungszuschuss von bis zu 50 %, max. 75.000 €*

    *) pro Wohneinheit


    Dachausbau selber machen oder Handwerker suchen?

    Bild: Zwischensparrendämmung beim Dachausbau (Eigenheim)
    Eine Dämmung sollte vom Fachbetrieb installiert werden | © ungwar / shutterstock.com

    Bei den hier genannten Kosten für einen Dachausbau ist natürlich der Gedanke berechtigt, ob das nicht auch günstiger geht, wenn man alles selber macht. Aus professioneller Sicht müssen wir anraten, nur das selbst zu machen, was auch sicher durchführbar ist.

    Dämmungen, Fenster, Heizungen und Elektrik gehören nicht in das Metier des durchschnittlichen Heimwerkers. Wer hier pfuscht, riskiert nicht nur Schäden am Haus, sondern auch am eigenen Körper. Natürlich ist es nicht sehr anspruchsvoll, ein paar Dämmmatten zwischen die Sparren zu klemmen, aber die echte Arbeit fängt erst hinterher beim Einbau der Dampfbremse an. Ein paar Tipps aus dem Internet helfen da nicht viel weiter, wenn das fachliche Wissen rund um Wärmebrücken und Schimmel fehlt.

    Auch bei Arbeiten an der Elektrik dürfte offensichtlich sein, dass hier ein Fachmann gefragt ist, denn ein falscher Kabel-Querschnitt kann leicht den gesamten Dachausbau in Brand stecken. Bei allen übrigen Arbeiten muss jeder für sich entscheiden, ob er selbst Hand anlegen oder einen Handwerker beauftragen möchte. Besonders tapezieren ist für viele eine ungeliebte Tätigkeit, die sie gerne einem Profi überlassen. Energieheld hilft Ihnen in jedem Fall weiter und vermittelt kostenlos und unverbindlich passende Betriebe aus Ihrer Region - inklusive Förderung!


    Bildnachweise Kapitel „Vorher & Nachher" (in Reihenfolge von links nach rechts): © Ippicture / pixabay.com CC0, © jwco / pixabay.com CC0, @ Kincse_j / pixabay.com CC0, © ssabyo77 / pixabay.com CC0