Dachboden ausbauen: Kosten, Ideen & Genehmigung

Wenn Sie Ihren Dachboden ausbauen möchten, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten: Erstens ist laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) eine Dachdämmung vorgeschrieben, sobald der Dachboden zum Wohnraum umgestaltet wird. Dies gilt auch, wenn das Dach neu gedeckt werden soll. Soll im Dachgeschoss eine neue Wohneinheit, also eine abgeschlossene und eigenständige Wohnung, entstehen, ist außerdem eine Baugenehmigung nötig. Informieren Sie sich hierzu unbedingt beim örtlichen Bauamt!

Bei älteren Häusern sollten außerdem Dachstuhl und Statik von einem Fachbetrieb oder Architekten überprüft werden, um mögliche Schäden vorab zu identifizieren. Stecken Sie früh genug das Budget ab und planen Sie finanzielle Förderung für die Sanierung des Dachbodens mit ein. Bei der Planung kann Sie ein Fachbetrieb oder Energieberater unterstützen.

Der Dachausbau ermöglicht, dass die meist ungenutzte Wohnfläche unter dem Dach bewohnbar wird. In vielen Eigenheimen wird der Dachboden lediglich als Abstellkammer benutzt und dadurch eine Menge potenzielle Wohnfläche im Haus verschenkt. Auch eine Dämmung ist in den meisten Fällen nur mangelhaft installiert oder gar nicht vorhanden. Schnell wird der leere Dachboden so zur ungewollten Energieschleuder.

Sehr beliebt ist der Umbau des Dachbodens zum Schlafzimmer. Die Außenwände werden gedämmt, der Fußboden bekommt eine Trittschalldämmung und verschiedene Trockenbau-Maßnahmen sorgen für eine neue Raumaufteilung. Nach dem Dachausbau ist der Dachboden somit als Schlafzimmer für die Eltern oder als Kinderzimmer gut geeignet, wie Sie an den folgenden Bildern erkennen können.

Bevor Sie den Dachboden ausbauen, sollte eine umfassende und genaue Planung stattfinden. Zum einen sollte überprüft werden, ob sich der Dachstuhl überhaupt zur Nutzung als Wohnraum eignet. Dies ist umso wichtiger, wenn im Dachgeschoss eine eigene Wohnung entstehen soll.

Zum anderen sollte die Dachneigung mindestens 35 Grad haben. Wohnräume im Dachgeschoss müssen darüber hinaus laut Vorschrift in den meisten Bundesländern auf der Hälfte ihrer Fläche eine Höhe von ca. 2,20 Meter haben. Wichtig ist auch, zu klären, ob bereits alle Anschlüsse und Leitungen vorhanden sind. Bei Verlegung fallen unter Umständen deutlich höhere Kosten an.

Darüber hinaus sollte insbesondere bei älteren Häusern geprüft werden, ob der Dachstuhl Schäden aufweist. Da bei der Dachbodensanierung oft eine neue Dämmung angebracht werden muss, sollte die Statik des Daches entsprechend überprüft werden.

Ist die Planung abgeschlossen, sollte beim Dachausbau von Außen nach Innen gearbeitet werden: Ist eine Neueindeckung des Daches nötig, wird damit begonnen. Anschließend erfolgt die Dämmung. Erst dann wird mit der Gestaltung des Innenraums begonnen. Je nach handwerklichen Fähigkeiten kann ein Teil dieser Arbeit in Eigenleistung erbracht werden. Um jedoch das bestmögliche Ergebnis zu erzielen und etwaige Schäden und Folgekosten zu vermeiden, sollte nach Möglichkeit mit einem Fachbetrieb zusammengearbeitet werden.

Ob eine Baugenehmigung benötigt wird, ist regional sehr unterschiedlich. Eine Innendämmung oder der Einbau von Dachfenstern ist in der Regel nicht genehmigungspflichtig. Wird die Optik stärker verändert, muss das oft mit dem örtlichen Bauamt abgesprochen werden. Zu beachten sind auch Vorgaben des GEG. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte vorab immer ein Beratungstermin mit der Baubehörde vereinbart werden, um den Rahmen des Vorhabens abstecken zu können.

Wann wird eine Baugenehmigung benötigt?

Eine Baugenehmigung wird beim Dachboden ausbauen in der Regel immer dann benötigt, wenn die äußere Erscheinung des Hauses verändert wird, beispielsweise durch eine Dachgaube. Die Dacheindeckung oder der Einbau neuer Dachfenster ist dagegen genehmigungsfrei. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, muss ebenfalls eine Baugenehmigung eingeholt werden. Soll im Dachgeschoss eine eigene Wohneinheit (Wohnung) entstehen, muss dies ebenfalls genehmigt werden.

Ob die bloße Erweiterung des bestehenden Wohnraums genehmigungspflichtig ist, kann von Bundesland zu Bundesland variieren. Umgestaltungen und Grundrissänderungen von bestehendem Wohnraum, egal ob im Dachgeschoss oder nicht, sind nicht genehmigungspflichtig. Auch die Erneuerung der Dämmung ist problemlos ohne Baugenehmigung möglich.

Dachdämmung ist Pflicht

Obwohl es keine generelle Dämmpflicht gibt, müssen beim Dachausbau bestimmte Mindeststandards im Hinblick auf die Dämmung erfüllt werden. Diese wurden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Je nach Alter der Immobilie kann es sein, dass diese bereits mit der bestehenden Dämmung erfüllt werden, unter Umständen muss jedoch eine komplett neue Dämmung angebracht werden.

Hier gibt es je nach Gegebenheiten mehrere Möglichkeiten: Die effektivste, aber auch teuerste Variante der Dachdämmung ist die Aufsparrendämmung. Sie lohnt sich prinzipiell nur, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt werden muss. Weitere Möglichkeiten sind die einfacher zu installierende Zwischensparrendämmung und die Untersparrendämmung, die beide auch kombiniert werden können.

In einigen Fällen kann auch die Dämmung der obersten Geschossdecke ausreichen, um die GEG-Mindeststandards zu erfüllen. Hier ist vor allem die Einblasdämmung eine kostengünstige und schnell installierte Alternative.

Brandschutz und Schallschutz

Neben den Vorgaben des GEG sind bei einem Dachausbau auch bestimmte Vorschriften bezüglich Brandschutz und Schallschutz zu beachten. Zum einen müssen daher brandhemmende Baustoffe beim Ausbau verwendet werden. Zum anderen müssen bei der Nutzung als Wohnraum Fluchtwege gewährleistet werden. Dies geschieht in der Regel über eine fest eingebaute Treppe im Treppenhaus und entsprechend für den Ausstieg geeignete Dachfenster. Eine Feuertreppe ist nicht verpflichtend.

Bezüglich des Schallschutzes gibt es lediglich in Mehrfamilienhäusern bestimmte Vorgaben. Beim Umbau des selbst genutzten Dachgeschosses sollte jedoch ebenfalls auf einen gewissen Standard bezüglich des Schallschutzes geachtet werden, um den Wohnkomfort zu erhöhen.

Die Kosten für einen Dachausbau fallen je nach Vorhaben und Gegebenheiten vor Ort sehr unterschiedlich aus. Eine einfache Erweiterung des Wohnraums, beispielsweise durch die Einrichtung eines zusätzlichen Schlafzimmers, ist im Vergleich zur Einrichtung einer ganzen Dachgeschosswohnung günstig.

Im Folgenden haben wir einige Maßnahmen inklusive der zu erwartenden Kosten zusammengefasst. Anschließend stellen wir zwei Szenarien für einen Dachausbau mit Beispielkosten vor.

Kosten für ein Schlafzimmer im Dachgeschoss: Rund 20.000 Euro

In unserem Beispiel gehen wir von einem Dachboden mit einer Fläche von 60 Quadratmetern aus. Für die Einrichtung des Dachbodens als Schlafzimmer muss er zunächst entkernt werden. Anschließend erfolgt eine Dämmung per Zwischensparrendämmung. Außerdem muss der Boden neu verlegt werden und es sollen zwei Heizkörper installiert werden. Zusätzlich müssen einige Arbeiten an der Elektrik vorgenommen werden. Insgesamt können bei einem solchen Projekt Kosten bis zu 20.000 Euro anfallen.

Kosten für eine neue Dachgeschosswohnung: Rund 50.000 Euro

Möchten Sie den Dachboden ausbauen zu einer eigenen Wohnung, ist das erheblich teurer. Denn hier müssen nicht nur Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, sondern auch Wände gezogen und weitere Räume wie Badezimmer und Küche eingerichtet werden. Wir gehen zusätzlich davon aus, dass zur Erweiterung des Wohnraums eine Dachgaube eingebaut wird. Ein solcher Dachausbau würde rund 50.000 Euro kosten.

Mit der richtigen Herangehensweise kann finanzielle Förderung für den gesamten Dachausbau beantragt werden. Förderfähige Maßnahmen sind beispielsweise die Installation einer Dachdämmung oder der Einbau neuer Fenster. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gewährt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) 15 Prozent der Gesamtkosten einer energetischen Sanierung.

Wenn die durchgeführten Maßnahmen vorab von einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) von einem Energieberater empfohlen wurden, erhöht sich die Förderung sogar auf 20 Prozent. Die maximal förderfähigen Kosten liegen bei 30.000 ohne und 60.000 mit iSFP pro Wohneinheit. Damit beträgt der maximale Förderbetrag 4.500 bzw. 12.000 Euro mit iSFP.

Neu seit 2024 gibt es von der KfW für BEG Einzelmaßnahmen einen Ergänzungskredit in Höhe von 120.000 Euro. Selbstnutzenden Eigentümern mit einem maximalen zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 Euro pro Jahr steht zudem eine Zinsvergünstigung zu. Die maximale Zinsvergünstigung beträgt 2,5 Prozent für die erste Zinsbindungsfrist bei 30 Jahren Laufzeit. Die maximale Zinsbindungsfrist liegt bei 10 Jahren.

Sie können Maßnahmen für den Dachausbau auch anteilig an den Gesamtkosten einer Komplettsanierung (BEG WG) zum KfW Effizienzhaus fördern lassen. Mit dem Kredit KfW 261 stehen Ihnen bis zu 150.000 Euro zur Verfügung, von denen Sie bis zu 45 Prozent, also 67.500 Euro nicht zurückzahlen müssen.

Es ist seit 2024 wieder möglich, die Förderungen für BEG EM und BEG WG/NWG zu kumulieren. Sprich: Sie können manche Sanierungsmaßnahmen zur Erreichung eines Effizienzhausstandards anrechnen lassen, andere wiederum als Einzelmaßnahme fördern lassen. Eine Maßnahme darf hierbei aber nicht doppelt gefördert werden.

Für Neubauten gilt übrigens das KfW Programm 297. Hier steht Ihnen ein Kredit von bis zu 150.000 Euro zur Verfügung. Bei der Finanzierung handelt es sich um stark zinsvergünstigte Kredite für die ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit. Im Gegensatz zum früheren Förderprogramm 261 sind keine Tilgungszuschüsse für die Finanzierung vorgesehen.

Alternativ kann der Kredit 261 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Dachausbau in Anspruch genommen werden. Hiermit wird die Umwidmung einer Nichtwohnfläche in eine Wohnfläche finanziell gefördert. Die Kredithöhe kann bis zu 150.000 Euro betragen. Die Förderung besteht aus einem Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 Prozent, bzw. maximal 67.500 Euro pro Wohneinheit.

Das Dach ausbauen stellt eine gute Möglichkeit dar, den Wohnraum zu erweitern oder eine völlig neue Wohnung entstehen zu lassen. Dabei gibt es jedoch einige Dinge zu beachten. Grundsätzlich gilt: Solange der Wohnraum nur erweitert wird und keine starken optischen Veränderungen vorgenommen werden, ist in der Regel keine Baugenehmigung nötig.

Durch die Regelungen im GEG muss unter Umständen jedoch gerade bei Altbauten eine neue Dämmung installiert werden, egal wie der Wohnraum später genutzt werden soll. Die gute Nachricht ist, dass es für umfassendere Dämmungen und Sanierungsmaßnahmen finanzielle Förderung vom Staat gibt. Damit können die Kosten für einen Dachausbau verringert werden, da diese je nach Vorhaben recht hoch ausfallen können.

Gerade bei Altbauten sollte vor Beginn des Dachausbaus unbedingt ein Fachbetrieb mit der Überprüfung des Dachs auf Schäden beauftragt werden. Ist ein umfassender Ausbau geplant, sollten zudem Arbeiten wie die Dämmung und das Verlegen von Leitungen und Kabeln Experten überlassen werden. Wenn Sie einen Handwerker für einen Dachausbau suchen, stellen Sie gerne eine unverbindliche Anfrage an Energieheld.

Mike Kinder hat einen Master of Engineering im Bereich „Energieeffizientes und nachhaltiges Bauen“ und ist seit 2017 in der Bau- und Sanierungsbranche tätig. Als zertifizierter Energieeffizienz-Experte für Wohngebäude setzt er sich leidenschaftlich für innovative und nachhaltige Sanierungslösungen ein. 

Wenn er nicht gerade für Energieheld schreibt, trägt er dazu bei, Ansätze zu entwickeln, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Hier gelangen Sie zu Mikes LinkedIn Profil.