Kosten rund ums Haus im Vergleich
Wer ein Haus sein Eigen nennen möchte, muss sich vorab ausführlich informieren. Vor allem die anfallenden Kosten für die eigenen vier Wände spielen dabei eine zentrale Rolle.
Sowohl beim Hauskauf als auch beim Hausbau sind unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen, die für Ihre Brieftasche ausschlaggebend sein können. Bauen, kaufen oder zur Miete wohnen? Wir vergleichen für Sie die Ausgaben der jeweiligen Wohnform und analysieren die laufenden Kosten im eigenen Haus.
Haus-Kosten: der Gebäudemarkt in Deutschland
In Deutschland sind Wohngebäude derzeit mit die wichtigste reale Anlageklasse. So wurden 2019 mehr als 180 Milliarden Euro in Immobilien investiert. Einer der Gründe hierfür sind die niedrigen Zinsen. Durch sie ist es zum einen günstig, sich Geld zu leihen oder einen Baukredit aufzunehmen.
Zum anderen macht die geringe Rendite andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv. Somit investieren viele Menschen aktuell in Immobilien. Allerdings sind die Preise für Bauland gestiegen. Je nach Lage kostet der Hausbau oder der Hauskauf unterschiedlich viel. Deshalb kann es sich auch finanziell auszahlen, weiterhin zur Miete zu wohnen.
Kosten-Vergleich: Bauen und kaufen
Die Kosten für den Hausbau oder Hauskauf hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab. Eine Rolle spielen unter anderem die Lage und Größe des Objekts und des Grundstücks, die Bauweise und der Zustand des Hauses, die Ausstattung des Objekts sowie die Nebenkosten.
Die folgenden Zahlen sind also als Richtwerte zu verstehen. Beim Neubau eines Einfamilienhauses mit 140 Quadratmetern Wohnfläche fallen aktuell durchschnittlich 240.800 bis 313.600 Euro (1.720 bis 2.240 Euro pro Quadratmeter) reine Baukosten an. Inklusive 680 Quadratmeter großem Grundstück und Baunebenkosten liegen die Gesamtkosten bei ca. 435.670 bis 519.390 Euro.
Für eine gleich große bestehende Immobilie mit gleich großem Grundstück in vergleichbarer Lage und mit gleicher Wohnfläche (790 bis 1.720 Euro pro Quadratmeter) entstehen inklusive Kauf-Nebenkosten und Sanierung im Schnitt Gesamtkosten von rund 396.540 bis 491.670 Euro. Für einen Altbau (Bau vor 1978) in vergleichbarer Größe (345 bis 790 Euro pro Quadratmeter) und Lage ist dagegen mit Gesamtkosten von 337.690 bis 361.890 Euro zu rechnen.
| Eigenheim | Haus Bauen | Haus kaufen | Altbau kaufen |
|---|---|---|---|
| Kosten Grundstück | 203 € / m² | ||
| Wohnfläche | 140 m² | ||
| Kosten Bau / Kauf (m²) | 1.720 - 2.240 € / m² | 790 - 1.720 € / m² | 345 - 790 € / m² |
| Nebenkosten Bau / Kauf (15 % ) | ca. 56.840 - 67.750 € | ca. 37.300 - 56.000 € | ca. 27.950 - 36.250 € |
| Kosten Sanierung (m²) | entfällt | 400 - 790 € / m² | 600 - 1.060 € / m² |
| Gesamtkosten | 435.670 - 519.390 € | 396.540 - 491.670 € | 337.690 - 361.890 € |
Haus bauen Kosten
Die Kosten für den Bau eines Hauses setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Neben dem Grundstück sind hier vor allem die Baukosten und die Baunebenkosten zu nennen. Die Preise für Baugrund variieren je nach Lage und Region des Grundstücks und liegen durchschnittlich bei 203 Euro pro Quadratmeter.
Somit fallen für das Grundstück Kosten von rund 138.040 Euro an. Die Baukosten in unserem Beispiel teilen sich wiederum in Kosten von ca. 153.970 bis 200.000 Euro für den Rohbau, ca. 80.380 bis 100.000 Euro für den Innenausbau, ca. 53.520 bis 65.500 Euro für die Baunebenkosten (inklusive Erschließung, Notar, Architekten und Baustatiker etc.) sowie ca. 9.760 bis 15.900 Euro für den Garten auf.
Je nachdem, welchen Standard man anstrebt, können die Kosten natürlich erheblich variieren. Nach oben ist die Preis-Skala immer offen. In die andere Richtung gibt es dagegen kaum Sparpotenzial. Die einzige Möglichkeit beim Hausbau relevante Summen einzusparen ist, einige Arbeiten selber auszuführen (z. B. die Gartenanlage, den Aushub für Anschlüsse und Perimeterdämmung sowie den Dachausbau), sodass zumindest ein Teil der Kosten vermieden werden kann.
Haus kaufen
Grundsätzlich gilt, dass sich Größe, Lage und Zustand der Immobilie (Bau nach 1978) auch im Kaufpreis niederschlagen: Gut instand gehaltene Immobilien kosten mehr im Einkauf. Dafür sind die Sanierungskosten eher überschaubar. Billigere Immobilien vergleichbarer Größe und Lage haben dagegen meist einen höheren Sanierungsbedarf. In diesem Zusammenhang sind die von uns genannten Preise auch zu verstehen.
Die Kosten für Haus und Grundstück liegen bei ca. 278.200 bis 279.000 Euro. Dazu kommen rund 41.500 bis 42.000 Euro Kaufnebenkosten. Die Sanierungsarbeiten einer gut gepflegten Immobilie schlagen mit ca. 15 bis 20 Prozent der Kaufsumme, also rund 61.500 bis 75.500 Euro zu Buche. Für die Sanierung einer schlecht gepflegten Immobilie können allerdings auch 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises fällig werden. So kommen schnell Kosten von 80.000 bis 159.000 Euro, im schlimmsten Falle auch mehr zusammen.
Zusätzlich sollte man 15.400 bis 20.000 Euro als Puffer einplanen, falls unvorhergesehene Kosten entstehen. Prinzipiell ist es empfehlenswert, vor dem Kauf zu checken, wie hoch der Sanierungsbedarf der Immobilie tatsächlich ist. Gerade bei vermeintlich gut gepflegten Immobilien können die Sanierungskosten sonst schnell den Rahmen sprengen und die Gesamtkosten können dann in einem extrem ungünstigen Fall teurer als ein vergleichbarer Neubau werden.
Altbau kaufen
Für Altbauten gilt angesichts der alten Bausubstanz umso mehr, den Sanierungsbedarf im Vorfeld lückenlos abzuklären. Denn hinter hohen Decken, gemütlichen Erkern und hinter der Fassade können sich vorerst unentdeckte Kosten verbergen. Wie viel Geld für eine Sanierung in die Hand genommen werden muss, sollte dringend vor dem Kauf ermittelt werden.
Denn auch wenn die Kaufkosten von ca. 202.600 Euro für Haus und Grundstück zunächst niedrig erscheinen, muss man für eine derartig alte Immobilie mit Sanierungskosten in Höhe von mindestens 50 bis 60 Prozent der Kaufsumme, also rund 112.600 Euro rechnen. Es können jedoch auch schnell 70 Prozent der Kaufsumme und mehr werden. Mindestens weitere 22.500 Euro werden für Kaufnebenkosten fällig.
Allerdings lassen sich die Sanierungskosten nicht allein anhand des Hausalters ausmachen. Abhängig davon, ob die Immobilie regelmäßig saniert wurde, kann der notwendige Betrag variieren. So kann ein 70 Jahre altes Haus, das immer gut gepflegt wurde, weniger Sanierungskosten verursachen als ein schlecht gepflegtes Gebäude, das erst 30 Jahre alt ist.
Lieber zur Miete wohnen?
Um herauszufinden, ob es sich lohnt, ein Haus zu bauen bzw. zu kaufen, oder es doch billiger ist, zur Miete zu wohnen, ist es sinnvoll, die Bruttomietrendite zu errechnen. Dabei werden Durchschnittspreise zweier Einfamilienhäuser mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und gleich großem Grundstück und gleicher Lage verglichen. Bei einem Kaufpreis von 325.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 20.000 Euro rentiert sich der Kauf einer Immobilie somit nach ca. 16 Jahren.
Kosten Innenausbau
Ist der Rohbau fertiggestellt, geht es an den Innenausbau des Eigenheims. Hierzu zählen sämtliche Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, der Estrich, Malerarbeiten, Fliesen, die Bodenbeläge, Fenster, Türen, die Treppen, der Kamin sowie ggf. die Rollläden.
Die dabei entstehenden Kosten hängen maßgeblich mit den individuellen Wünschen des Bauherren zusammen. Je edler und ausgefallener, desto teurer wird das Haus. In unserem Beispiel gehen wir jedoch von einem normalen Standard aus. Die gängigsten Kostenpunkte finden Sie hier beispielhaft pro Raum in untenstehender Tabelle zusammengefasst:
| Raum | Kosten |
|---|---|
| Arbeitszimmer (12 m2) | 5.000 € |
| Treppenhaus (4 m2) inkl. Treppe | 3.750 € |
| WC (3 m2) inkl. Ausstattung | 7.500 € |
| Wohnen & Essen (42 m2) | 26.900 € |
| Offene Küche (10 m2) inkl. Ausstattung | 8.750 € |
| 2 Kinderzimmer (je 14 m2) | 17.500 € |
| Bad / WC (15 m2) inkl. Ausstattung | 18.750 € |
| Schlafen (14 m2) | 8.750 € |
| Sonstige Räume (12 m2) | 4.250 € |
| Gesamt | ca. 101.000 € |
*Angaben inklusive Fenster und Türen
Hinzu kommen natürlich die Kosten für die vollständige Möblierung der Räume. Diese können sehr unterschiedlich ausfallen. Eine komplette Möblierung ist natürlich teurer als ein Umzug des alte Mobiliars, das man schon bezahlt hat.
Laufende Kosten im Eigenheim
Ob Sie sich die Raten für ein Eigenheim auch tatsächlich leisten können, hängt auch von den Betriebskosten des Hauses ab. Von nicht unerheblicher Bedeutung sind hierbei die Kosten für Energie. Da die Energiekosten eng mit der vorhandenen Dämmung zusammenhängen, haben Neubauten in der Regel deutlich niedrigere Heizkosten als neuere Bestandsbauten.
Den höchsten Wärmebedarf haben Altbauten. In diesem Zusammenhang ist der Wärmebedarf in der folgenden Tabelle zu verstehen, er gilt für Neubauten. Ansonsten sind die einzelnen Kostenpunkte durch die unterschiedlichsten Faktoren bestimmt. Deshalb ist eine pauschale Angabe nicht möglich. Die folgende tabellarische Übersicht bietet somit lediglich Richtwerte.
| Posten für EFH und Vierpersonenhaushalt | Monatl. Betrag |
|---|---|
| Grundsteuer | 62 - 125 € |
| Hausratversicherung | 12 € |
| Wohngebäudeversicherung | 19 - 31 € |
| Elementarschadenversicherung | 4 € |
| Wärmebedarf (7.200 kWh/anno) | 105 € |
| Stromkosten (3.500 kWh/anno) | 100 € |
| Wasser- und Abwassergebühren | 50 € |
| Müllentsorgung | 25 - 31 € |
| Straßenreinigung | 25 - 31 € |
| Schornsteinfeger | 6 € |
| Telefon & Internet | 40 € |
| Kabelanschluss | 20 - 60 € |
| Rundfunkgebühr | 18,30 € |
| Rücklagen | 125 - 175 € |
| Monatliche Gesamtkosten | ca. 610 - 734 € |
Kreditrechner: Welches Haus kann ich mir leisten?
Wie viel das neue Eigenheim kosten darf, hängt mitunter von der monatlich zu zahlenden Rate ab. Zahlreiche Kreditrechner helfen dabei, diese zu ermitteln. Wer lieber selbst rechnen möchte, kann sich mit einer einfachen Formel behelfen:
Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungsrate) / 1200 = monatliche Kreditrate. Im konkreten Beispiel ergeben sich für 200.000 Euro x (2 % + 2,5 %= 4,5 %) / 1200 = 750 Euro Ratenzahlung pro Monat.
Diesem Wert wird der monatliche Überschuss gegenübergestellt, der für die Finanzierung des Vorhabens zur Verfügung steht. Hierfür werden die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Beispielsweise betragen die monatlichen Einkünfte eines Zweipersonenhaushalts 3.400 Euro. Nach Abzug der Miete (800 Euro), die Sie aktuell noch bezahlen, Versicherungsbeiträge (100 Euro), Lebenshaltungskosten (1.500 Euro) und Notrücklagen (200 Euro) stehen 800 Euro zur Verfügung, um die monatliche Rate von 750 Euro zu begleichen.
Was passiert bei Verlust der Anstellung?
Verliert man seine Beschäftigung während des laufenden Kredits, gilt es nächstmöglich Kontakt mit der jeweiligen Bank aufzunehmen. Mit einer soliden Finanzierung sollte die Überbrückung einiger Monate machbar sein. Hierfür werden entweder die monatlichen Raten gesenkt und im selben Zuge die Laufzeit verlängert oder es wird gestundet, sodass nur die anfallenden Zinsen gezahlt werden müssen.
Wer bereits bei der Vereinbarung des Kredits auf Möglichkeiten beispielsweise zu Sondertilgungen achtet, ist im Fall der Fälle flexibel. Auch die Absicherung durch spezielle Versicherungen wie die Arbeitslosenschutzversicherung oder Restschuldversicherung bieten ein zusätzliches Netz im Fall des Jobverlusts.
Tipps zur Kredit-Beantragung
Um überhaupt einen Kredit zu erhalten, lohnt es sich vorab die eigene Bonität genauer zu betrachten. Veraltete oder falsche Angaben bei der Schufa sollte man vor der Kredit-Beantragung korrigieren. Weiterhin lohnt sich der Angebotsvergleich unterschiedlicher Kreditinstitute.
Denn sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) stellen zahlreiche Förderprogramme in Form von zinsgünstigen Krediten und einmaligen Zuschüssen zur Verfügung, die in der Regel bessere Konditionen bieten als die Hausbank. Prüfen Sie dabei auch, ob Förderprogramme miteinander kombinierbar sind.
Außerdem sollten sowohl der Kreditbetrag als auch die Rückzahlungsraten realistisch sein, damit Sie zahlungsfähig bleiben. Die eigene Kreditwürdigkeit kann übrigens aus Sicht der Banken steigen, wenn das Darlehen mit einer weiteren Person mit positiver Schufa-Auskunft aufgenommen wird.
